Se está a pensar comprar um condomínio em Phuket ou noutra zona turística da Tailândia, há uma notícia que vale mesmo a pena conhecer antes de assinar qualquer contrato-promessa: o governo tailandês baixou a taxa de transferência de propriedade de 2% para 0,01% e a taxa de registo de hipoteca de 1% para 0,01%, e desta vez a medida vai manter-se em vigor até 30 de junho de 2027. Num condomínio de 10 milhões de baht, isto significa uma poupança próxima dos 300.000 baht só nestas duas rubricas.
Porque é que isto importa para quem compra a partir de Portugal
Quem acompanha o mercado imobiliário tailandês sabe que Banguecoque já tinha lançado alívios semelhantes de forma pontual desde 2019, sempre com prazos curtos e limites de preço apertados. A diferença da versão de 2026 está na duração: em vez de uma janela de poucos meses que obriga a decisões apressadas, o Conselho de Ministros tailandês prolongou a estrutura de 0,01% até 30 de junho de 2027. Isto dá aos investidores europeus, incluindo os portugueses, tempo real para planear a compra com calma, tratar da due diligence e organizar o financiamento sem sentir a pressão de um prazo iminente.
Outro ponto essencial: os investidores estrangeiros que compram unidades de condomínio dentro da quota de propriedade plena (freehold) beneficiam exatamente das mesmas taxas reduzidas que os cidadãos tailandeses. Não há um regime mais penalizador para quem vem de fora.
O que mudou, em concreto
- A taxa de transferência desceu de 2% para 0,01% do valor de avaliação do imóvel (o valor fiscal, não necessariamente o preço de venda).
- A taxa de registo de hipoteca desceu de 1% para 0,01%.
- As taxas reduzidas aplicam-se a imóveis residenciais cujo preço de compra e valor de avaliação não ultrapassem 7 milhões de baht, e a hipotecas até 7 milhões de baht por contrato.
- Num apartamento de 5 milhões de baht, a poupança total ronda os 149.500 baht (cerca de 4.200 dólares americanos).
- O regime está agora garantido até 30 de junho de 2027, um horizonte muito mais longo do que as versões anteriores.
- Estão abrangidas moradias unifamiliares, casas geminadas em banda, unidades de condomínio e terrenos com construção. Ficam de fora as vendas de frações ou interesses parciais de propriedade.
Quanto se poupa, na prática
Vamos aos números concretos, porque é aqui que a decisão de avançar (ou esperar) se torna mais clara:
Num imóvel de 5 milhões de baht:
- Poupança na taxa de transferência: cerca de 99.500 baht (diferença entre 2% e 0,01%)
- Poupança na taxa de registo de hipoteca: cerca de 49.950 baht (diferença entre 1% e 0,01%)
- Poupança combinada: aproximadamente 149.500 baht
Num condomínio de 10 milhões de baht, a poupança conjunta nestas duas rubricas aproxima-se dos 300.000 baht, valor que pode fazer toda a diferença no orçamento de quem está a comparar Phuket com outros destinos do Sudeste Asiático ou até com o mercado português.
O que continua a pagar-se na totalidade
É importante não confundir esta medida com uma isenção total de custos de transação. A estrutura de custos normal na Tailândia inclui:
- Taxa de transferência (normalmente 2%, agora reduzida para 0,01% dentro das condições descritas)
- Imposto de selo (0,5%)
- Imposto específico sobre negócios (specific business tax), de 3,3%, cobrado quando o imóvel é revendido nos primeiros 5 anos de posse
- Retenção na fonte (withholding tax), calculada numa escala progressiva
O alívio atual incide apenas sobre a taxa de transferência e a taxa de registo de hipoteca. O imposto específico sobre negócios de 3,3% mantém-se inalterado para quem revender o imóvel dentro dos primeiros cinco anos, e a retenção na fonte progressiva também continua a aplicar-se normalmente.
Quem trata destes registos e qual o impacto esperado
O Departamento de Terras (Department of Lands) é a única entidade responsável pelo registo de transferências de propriedade na Tailândia, e é com base no valor de avaliação definido por este organismo, e não necessariamente no preço acordado entre comprador e vendedor, que as taxas são calculadas.
Segundo o Ministério das Finanças tailandês, esta extensão do regime deverá sustentar cerca de 540 mil milhões de baht em transações imobiliárias anuais e atrair aproximadamente 305 mil milhões de baht em investimento adicional para o setor.
Onde está a procura estrangeira mais forte
Os compradores estrangeiros continuam a ser um motor importante do mercado de condomínios tailandês. As compras anuais de condomínios por estrangeiros mantiveram-se estáveis em torno das 14.500 unidades em 2024-2025, e só no primeiro trimestre de 2025 foram acrescentadas cerca de 3.919 unidades, de acordo com dados do setor.
Phuket, Pattaya e Samui são os três destinos onde os compradores estrangeiros representam a maior fatia das compras de condomínios, o que significa que é precisamente aí que o impacto prático desta redução de taxas se vai fazer sentir com mais força. Banguecoque e Chonburi completam a lista dos principais pontos de procura estrangeira.
Vale a pena recordar que a propriedade direta de terreno ou de casas por estrangeiros continua fortemente restringida na Tailândia: a propriedade plena (freehold) está limitada a unidades de condomínio dentro da quota de 49% reservada a estrangeiros por cada projeto. Para imóveis com terreno associado, recorre-se normalmente a estruturas de arrendamento de longo prazo (leasehold) ou a estruturas societárias.
Perguntas frequentes
Quem tem direito às taxas reduzidas?
Qualquer comprador, tailandês ou estrangeiro, que adquira um imóvel residencial elegível. Para compradores estrangeiros, isto aplica-se especificamente a compras de condomínios em regime de propriedade plena, dentro da quota legal permitida a estrangeiros.
Que tipos de imóveis estão abrangidos?
O regime aplica-se a moradias unifamiliares, casas geminadas, unidades de condomínio e terrenos com construção, desde que tanto o preço de compra como o valor de avaliação não ultrapassem 7 milhões de baht. As vendas de frações ou interesses parciais de propriedade não estão incluídas.
Isto também se aplica a imóveis de revenda?
Sim, as taxas reduzidas aplicam-se igualmente a transações de revenda que cumpram os requisitos, embora o vendedor possa continuar a dever o imposto específico sobre negócios ou o imposto de selo, dependendo de há quanto tempo detém o imóvel.
Durante quanto tempo vai vigorar esta redução?
A extensão atual está garantida até 30 de junho de 2027, uma janela claramente mais longa do que as versões anteriores deste alívio, que normalmente duravam apenas alguns meses a um ano.
Posso combinar isto com um plano de pagamento em prestações do promotor?
Sim. O plano de pagamento do promotor e a redução das taxas governamentais são mecanismos independentes. A taxa é paga no momento do registo da transferência de propriedade, que normalmente coincide com o pagamento final ao promotor.
Que custos continuam inalterados?
O imposto específico sobre negócios (3,3% em caso de revenda dentro dos primeiros cinco anos de posse), a retenção na fonte progressiva e os honorários legais ou de due diligence não são afetados por este programa.
Como posso confirmar que o alívio ainda está em vigor quando fizer a minha compra?
O estado atual desta medida é divulgado através do Departamento de Terras da Tailândia, e pode também ser confirmado diretamente junto do Land Office local onde o registo será efetuado.
Vale a pena avançar agora?
Uma redução de taxas com vários anos de duração e um prazo fixo, mas ainda distante, dá aos investidores um verdadeiro espaço de manobra para planear a compra com rigor, em vez de tomar decisões apressadas. Para quem já identificou o imóvel certo e já concluiu a due diligence, a janela atual, que se estende até meados de 2027, é um momento favorável para avançar. Uma poupança de 150.000 a 300.000 baht funciona, na prática, como um ponto percentual extra de retorno que o governo está, de certa forma, a oferecer a quem compra.
Ainda assim, convém não esquecer que se trata de uma decisão política, passível de ser revista ou ajustada a qualquer momento. Por isso, garantir as condições mais cedo do que mais tarde continua a ser a abordagem mais prudente. Na Imóveis na Tailândia acompanhamos de perto este tipo de atualizações regulatórias precisamente para ajudar compradores portugueses a decidir com informação atualizada e não com base em prazos ultrapassados.
Fonte: The Nation Thailand