Imagine visitar Banguecoque e reparar que um em cada dez apartamentos à sua volta está completamente vazio, sem luzes acesas, sem roupa a secar na varanda, sem vida. É exactamente isso que os números mais recentes revelam: segundo o Thailand Business News, existem 1,64 milhões de unidades residenciais sem ocupantes em todo o país, um stock parado avaliado em 3,45 biliões de baht (cerca de 96 mil milhões de dólares), um montante comparável ao PIB anual inteiro do Sri Lanka.
Para quem em Portugal está a pensar investir num apartamento em Banguecoque ou noutra província do interior tailandês, isto deve soar como um alerta sério: o segmento de massas está sobreaquecido, e comprar em planta sem estudar bem a localização pode significar ter o capital congelado durante anos. Já quem olha para Phuket com outros olhos tem motivos para ficar mais tranquilo, como veremos adiante.
Em poucas palavras: o que precisa de saber
- Há 1,64 milhões de unidades residenciais desocupadas na Tailândia, o maior excedente de oferta da história do país
- O valor total deste stock vazio ronda os 3,45 biliões de baht (aproximadamente 96 mil milhões de dólares)
- A maior parte concentra-se nos subúrbios de Banguecoque e em províncias industriais da Tailândia Central
- Os analistas pedem reformas: travões à compra especulativa, um imposto sobre imóveis vazios e novas quotas de construção
- Mercados turísticos como Phuket e Samui estão bem menos afectados, sustentados pela procura estrangeira constante e pela escassez física de terreno; a Knight Frank Thailand prevê que o segmento de luxo em Phuket se mantenha resiliente até 2026
- Para quem investe a partir de Portugal, a lição é clara: procurar rentabilidade de arrendamento real, não valorização especulativa do preço
Os números que sustentam o alarme
- A dimensão do problema: 1,64 milhões de unidades vazias face a um parque habitacional tailandês de cerca de 17 milhões de imóveis. A taxa de vacância ultrapassa os 9%, acima do limite de 5 a 7% que a maioria dos analistas internacionais considera crítico
- Banguecoque e os seus subúrbios concentram a maior parte do excedente. Estimativas de mercado apontam para que até 40% dos apartamentos vazios estejam em projectos de massas (estúdios e T1 abaixo de 3 milhões de baht) em zonas com infra-estruturas pouco desenvolvidas
- O mecanismo da sobreprodução: há décadas que os promotores tailandeses constroem em função do volume de vendas em planta, antes mesmo de a obra arrancar. Compradores especuladores entregam sinais de 10-20% do valor, na esperança de revender a unidade antes da conclusão. Quando o mercado abranda, essas unidades ficam por vender e por arrendar
- Um vazio fiscal: a Tailândia não tem um imposto eficaz sobre imóveis desocupados. O Land and Building Tax, introduzido em 2020, tem uma taxa de apenas 0,02-0,3% do valor tributável, insuficiente para pressionar proprietários a vender ou arrendar
- A procura estrangeira é desigual: nos projectos de topo em Phuket e no centro de Banguecoque, a quota de 49% para propriedade estrangeira está totalmente esgotada, enquanto nos condomínios suburbanos a adesão estrangeira fica-se pelos 5-15%
- A resposta do governo ainda está por vir: as autoridades discutem restringir novas licenças de construção nas zonas com excesso de oferta e criar um imposto progressivo para proprietários de vários imóveis, mas ainda não foi aprovada nenhuma lei concreta
- A rentabilidade bruta média de arrendamento em condomínios suburbanos de massas em Banguecoque caiu para 3-4% ao ano, enquanto vilas e apartamentos em Phuket entregam de forma consistente 6-8% através de arrendamento de curta duração
Como se chegou a esta situação?
O mercado imobiliário tailandês funcionou durante décadas segundo um modelo simples: o promotor constrói, o especulador revende antes da entrega, e o utilizador final é o último a aparecer. Durante os anos de boom, este modelo enriqueceu toda a gente envolvida. Mas desde 2022, o crescimento dos preços no segmento de massas abrandou, o poder de compra da classe média tailandesa enfraqueceu e as taxas de juro dos empréstimos à habitação subiram. O resultado à vista de todos: armazéns inteiros de unidades por vender, que ninguém quer comprar nem arrendar.
A gravidade do problema está longe de ser uniforme em todo o país. Segundo um relatório da Better-than-Freehold, a BAM, a maior gestora tailandesa de activos em incumprimento, confirma que o mercado ainda não tocou no fundo, citando cerca de 700.000 unidades por vender à procura de menos de 100.000 famílias com poder de compra real, um desequilíbrio de quase sete vezes face à oferta disponível. É precisamente aí, nesse desfasamento, que reside a oportunidade de negociar descontos, mas apenas para compradores que utilizem estruturas de propriedade totalmente conformes com as regras tailandesas, entretanto reforçadas contra esquemas de testas-de-ferro (nominee).
Já o imobiliário de resort em Phuket, Samui e Pattaya joga com regras diferentes. Aqui, a procura é sustentada por compradores estrangeiros e por chegadas turísticas que ultrapassaram os 36 milhões de pessoas em 2025. O terreno nas ilhas é fisicamente limitado, e a construção nova está condicionada por regulamentação ambiental rigorosa. Os compradores estrangeiros continuam a dominar o segmento de vilas de luxo em Phuket, com Samui e Phangan a registarem uma actividade de compradores internacionais particularmente elevada, e as vilas têm vindo a superar os apartamentos junto de compradores internacionais com maior poder de compra, que privilegiam qualidade de vida, promotores de reputação sólida e potencial de rendimento por arrendamento.
O que significa isto para quem compra a partir de Portugal?
A recomendação principal é simples: evite o segmento de condomínios de massas nos subúrbios de Banguecoque. Concentre-se em imóveis com rentabilidade de arrendamento comprovada acima de 6%, seja em zonas de resort, seja em projectos premium no centro de Banguecoque. Antes de assinar qualquer contrato, confirme sempre os dados reais de adesão à quota estrangeira e o histórico efectivo de desempenho de arrendamento, e não apenas as projecções apresentadas pelo promotor.
Para quem está a estudar seriamente a compra de um apartamento ou vila em Phuket, este é também o momento de trabalhar com quem conhece bem o terreno: a equipa da Imóveis na Tailândia acompanha diariamente estas dinâmicas de mercado e pode ajudar a identificar projectos com fundamentos sólidos, evitando armadilhas do segmento sobreofertado.
Perguntas Frequentes
1,64 milhões de casas vazias significam que os preços vão cair em toda a Tailândia?
Não em todo o mercado, mas sim em segmentos específicos. Os condomínios de massas nos subúrbios de Banguecoque, em Nonthaburi e em Samut Prakan já mostram estagnação de preços e descontos de 10-15% sobre o preço de tabela. O segmento premium e os imóveis de resort mantêm os preços estáveis.
Quais os bairros de Banguecoque com mais risco?
O excesso de oferta mais pesado está na periferia: Bang Na, Rangsit, Bang Yai e Lat Krabang, zonas de desenvolvimento massivo longe das estações centrais de BTS/MRT. Bairros centrais como Silom, Sathorn e Sukhumvit (de Nana a Phrom Phong) apresentam um desempenho bastante melhor.
Ainda vale a pena comprar imóveis na Tailândia em 2026?
Sim, mas com precisão cirúrgica. Imóveis de resort com rendimento de arrendamento comprovado, apartamentos no centro de Banguecoque perto de estações de metro ou BTS, e vilas com vista mar em Phuket continuam categorias atractivas. Já o segmento de massas comprado apenas para revenda especulativa não é recomendável.
Como é que este excesso de casas vazias afecta a rentabilidade do arrendamento?
De forma directa e negativa. O excesso de oferta empurra as rendas para baixo. Em bairros saturados, os proprietários são forçados a cortar as rendas pedidas em 15-25% abaixo das expectativas iniciais só para conseguir arrendar o imóvel.
A Tailândia vai criar um imposto sobre imóveis vazios?
As discussões estão em curso, mas nenhuma lei concreta foi aprovada para 2026. O actual Land and Building Tax é demasiado baixo para pressionar os proprietários a vender ou arrendar as suas unidades desocupadas.
Em que é que o mercado de resort de Phuket é diferente do de Banguecoque?
Três factores decisivos: terreno limitado, procura estrangeira (que chega a representar até 70% dos compradores no segmento premium) e rentabilidades elevadas através de arrendamento de curta duração. Phuket está fora da zona de excesso de oferta, e a Knight Frank Thailand espera uma concorrência crescente pelos projectos de apartamentos em planta lançados nos últimos 3-4 anos.
Qual o orçamento mínimo para um investimento relativamente seguro?
No segmento de resort em Phuket, a entrada começa nos 5-7 milhões de baht (cerca de 140.000-200.000 dólares) para um condomínio com gestão profissional de arrendamento. No centro de Banguecoque, os orçamentos começam nos 4-6 milhões de baht para um estúdio ou T1 perto de estações de BTS.
Um cidadão português pode comprar um imóvel na Tailândia directamente?
Pode comprar um apartamento em regime de propriedade plena (freehold) dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira permitida por cada projecto. Vilas e moradias são normalmente adquiridas através de contratos de arrendamento (leasehold) de 30 anos com opção de renovação, ou através de uma empresa tailandesa, devendo o comprador garantir sempre total conformidade com as regras sobre origem de fundos e sobre esquemas de testas-de-ferro (nominee).
Fonte: Bangkok Post