O que a polícia tailandesa descobriu, em poucas palavras
A polícia da Tailândia acabou de desmantelar uma rede de 33 empresas usadas por cidadãos chineses para comprar casas de luxo em Banguecoque, num negócio avaliado em mais de 1,275 mil milhões de baht (cerca de 35 milhões de dólares). O truque não é novo: um comprador estrangeiro regista uma empresa tailandesa com acionistas locais 'de fachada' (nominees) e usa essa empresa para comprar terreno e casas, contornando assim a proibição de estrangeiros serem donos de terra em nome próprio.
Se está a pensar comprar casa em Banguecoque ou numa vivenda em Phuket, este caso não é um incidente isolado que pode ignorar. É o sinal mais claro até agora de que as autoridades tailandesas estão a apertar o cerco às estruturas de nomeados em todo o país, e de que vale a pena rever com calma, e com um advogado independente, a forma legal como vai estruturar a sua compra.
Os números que qualquer investidor europeu deveria conhecer
- A proibição de estrangeiros possuírem terreno consta da Secção 86 do Land Code Act de 1954. É uma lei com mais de 70 anos, sem exceções, nem sequer para residentes de longa data ou titulares de vistos 'elite'
- O Foreign Business Act (1999) limita a participação estrangeira numa empresa tailandesa envolvida em transações de terreno a 49%. Estruturas de nomeados, em que os acionistas tailandeses não entram com capital real, são crime
- Segundo o jornal The Nation Thailand, os imóveis desta investigação situam-se em zonas nobres de Banguecoque, com um valor médio por casa de cerca de 38,6 milhões de baht (mais de 1 milhão de dólares)
- Numa operação paralela, a chamada 'fase 3', realizada em Phuket, Phang Nga e Krabi, foram mobilizados mais de 500 agentes, 59 pessoas foram detidas, 60 locais foram alvo de buscas e 77 empresas ligadas a estruturas de terreno e participações societárias ficaram sob investigação, num total de ativos de aproximadamente 1,053 mil milhões de baht
- A nível nacional, mais de 11.400 empresas com ligações estrangeiras foram revistas só em Koh Samui e Koh Phangan, com mais de 7.000 revistas em todo o país e mais de 850 empresas já alvo de ação judicial, representando uma perda estimada para o Estado de 15 mil milhões de baht
- Estrangeiros podem, legalmente, ser proprietários de apartamentos (condomínios) em regime de propriedade plena (freehold), desde que a quota de propriedade estrangeira do edifício, limitada a 49% da área total, não esteja esgotada
- Entre 2024 e 2025, o governo discutiu uma proposta de lei que permitiria a estrangeiros comprar até 1 rai (1.600 m²) de terreno com um investimento mínimo de 40 milhões de baht, mas a proposta ficou parada por resistência política
- As penas para esquemas de nomeados incluem coimas até 1 milhão de baht, prisão até 3 anos e venda forçada dos ativos num prazo de 180 dias, por ordem do Departamento de Terras
Porque é que isto interessa a quem compra a partir de Portugal
Muitos compradores portugueses e de outros países europeus chegam à Tailândia a pensar sobretudo em Phuket, e é normal perguntarem-se se um esquema deste tipo também os pode afetar. A resposta curta: a lei aplica-se a todos os estrangeiros, sem exceção de nacionalidade. Já houve processos semelhantes contra cidadãos russos, europeus e australianos, sobretudo em Phuket e Koh Samui. A rede chinesa ganhou destaque pela escala, mas o mecanismo de fiscalização é o mesmo para qualquer comprador, tal como confirmam as operações paralelas em Phuket, Phang Nga e Krabi.
Que bairros de Banguecoque estão sob mais vigilância?
As zonas mais visadas são as mais procuradas: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor e condomínios fechados (moo baan) nas áreas de Bang Na e Ramkhamhaeng. Imóveis avaliados acima de 20 milhões de baht são automaticamente sinalizados para revisão.
O que acontece a um imóvel confiscado?
O Departamento de Terras emite uma ordem de venda forçada num prazo de 180 dias. Se o proprietário não vender voluntariamente, o imóvel vai a leilão. O valor obtido é devolvido ao proprietário, descontando coimas e custos, mas os preços em leilão ficam tipicamente bem abaixo do valor de mercado.
Quais são as alternativas legais para comprar na Tailândia?
A boa notícia é que existem caminhos totalmente legais e testados:
- Apartamentos em regime freehold, dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira do edifício
- Arrendamento de longo prazo (leasehold), normalmente estruturado em blocos de 30+30+30 anos
- Estruturas ligadas ao BOI (Board of Investment), para quem tem projetos de investimento mais robustos
O arrendamento de longo prazo é um instrumento legal reconhecido pela lei tailandesa. Os primeiros 30 anos ficam totalmente protegidos por contrato. Já a renovação para o segundo e terceiro período de 30 anos depende do que ficar escrito no contrato e da boa-fé do senhorio, daí a importância de um contrato bem redigido desde o início, com apoio jurídico independente.
Porque é que a fiscalização aumentou precisamente agora?
Vários fatores juntaram-se ao mesmo tempo. Os preços dos imóveis de luxo subiram e atraíram mais atenção da imprensa e da opinião pública. O discurso político contra 'vender terra a estrangeiros' ganhou força no parlamento. Ao mesmo tempo, o Department of Special Investigation (DSI) recebeu mais financiamento e ferramentas digitais para rastrear estruturas societárias suspeitas, o que se confirma pelas várias fases de operações que já se estenderam de Banguecoque a Phuket e às ilhas do sul.
Como proteger o seu capital ao investir na Tailândia
Se está a planear uma compra em Banguecoque ou nas ilhas, há três passos que fazem toda a diferença:
- Priorize apartamentos em freehold, dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira
- Se o objetivo for uma vivenda, use estruturas de leasehold bem desenhadas, com um advogado experiente e independente
- Faça sempre due diligence a cada imóvel, com um advogado que não tenha qualquer ligação ao promotor ou ao vendedor
Esta investigação não é um caso isolado, mas parte de uma linha de política sistemática das autoridades tailandesas. Estruturas de nomeados que funcionaram sem grandes problemas durante décadas passaram a representar um risco que já não compensa correr. Para quem planeia comprar em Banguecoque ou nas ilhas, o único caminho sólido é optar por formatos de propriedade estritamente legais.
Dito isto, o mercado tailandês continua atrativo: os rendimentos de arrendamento em apartamentos rondam 5-7% ao ano, e o custo de entrada é uma fração do que se paga em Singapura ou Hong Kong. Mas a proteção do capital começa sempre na estrutura certa do negócio, e é aqui que vale a pena investir tempo, e um bom advogado, antes de assinar seja o que for.
Fonte: International Investment
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