Se comprou um apartamento em Phuket a pensar em rendimento turístico, pode saltar esta notícia. Se comprou (ou está a pensar comprar) um terreno em Chonburi, Rayong ou no corredor de Bang Na na esperança de o vender a uma operadora de data centers, há aqui informação que vale mais do que qualquer brochura de agência.
A Tailândia suspendeu, de um dia para o outro, 49 obras de data centers já em construção. Mais de 117 candidaturas adicionais ficam congeladas até serem publicadas novas regras sobre consumo de energia, consumo de água e segurança das instalações. A pausa oficial é de cerca de um mês. Quem já viu este filme noutros países da região sabe que um mês raramente significa um mês.
Quanto tempo vai durar realmente a pausa nos data centers tailandeses?
Oficialmente, cerca de um mês, o tempo que os reguladores dizem precisar para redigir os critérios de consumo de recursos e segurança. Mas há um precedente incómodo perto de casa: Singapura impôs uma moratória de facto a novos data centers em 2019 e só a levantou em 2022, três anos depois, substituindo o acesso livre por um sistema de quotas ligado a compromissos de eficiência energética.
Um mês é aproximadamente o tempo que leva a escrever um documento. Não é o tempo que leva a restaurar o fluxo normal de aprovações. Depois de os critérios serem publicados, começa uma segunda fase, mais lenta: reavaliar projetos desenhados com pressupostos antigos sobre acesso a água e tarifas elétricas. É aí que está o risco real para quem investiu em terrenos, não na pausa em si, mas na hipótese de uma parte significativa dos 117 projetos congelados deixar de fazer sentido económico com as novas regras.
A Malásia, que na altura absorveu parte da procura desviada de Singapura para Johor, introduziu por sua vez, já em 2024, avaliações próprias de consumo de água e energia para novos projetos. O padrão regional é claro: a Tailândia está a seguir o mesmo caminho, apenas alguns anos atrasada.
Porque é que as autoridades pararam um setor tão rentável?
A razão formal é o esforço sobre a rede eléctrica e o abastecimento de água. Bangkok já tem 34 data centers em funcionamento, e o volume de pedidos em fila era muitas vezes superior a isso. A procura pico de energia da Tailândia em 2024 superou os 36.000 MW; um único campus hyperscale de 100 a 200 MW é uma fração pequena desse total, mas um conjunto de vários campus concentrados numa só província torna-se rapidamente um problema real de rede.
Há também memória histórica a pesar na decisão. A Zona Económica Especial do Leste (EEC, na sigla inglesa) passou por uma seca severa em 2020 que forçou restrições ao consumo industrial de água. Por isso, a cláusula sobre água nas novas regras não é uma formalidade burocrática, é uma resposta direta a um problema que já aconteceu uma vez.
Para colocar a escala em perspetiva: os compromissos de investimento estrangeiro incluem os 5 mil milhões de dólares da AWS ao longo de 15 anos (anunciados em 2022) e os 1 mil milhão de dólares da Google, destinados a um data center em Chonburi e a uma região de cloud em Bangkok (anunciados em setembro de 2024). E, para mostrar como o pipeline cresceu antes do congelamento: as candidaturas de investimento estrangeiro na Tailândia subiram 80% em termos homólogos no primeiro semestre de 2026, atingindo 1,37 biliões de baht, cerca de 40,6 mil milhões de dólares, muito disso ligado a projetos de IA e data centers.
O congelamento afeta o mercado de apartamentos em Phuket ou Bangkok?
Não. Este é o ponto que mais confusão gera e a resposta directa é simples: se detém um apartamento em Bangkok ou Phuket, nada muda para si. O mercado residencial e o mercado dos data centers só se cruzam num ponto, que é o terreno industrial e as empresas de construção associadas. Nem a procura de apartamentos nem as rendas turísticas dependem desta decisão regulatória.
O erro mais comum que se ouve em conversas sobre este tema em Tailândia é este: constrói-se um data center perto, logo um apartamento em Sriracha ou Pattaya vai atrair inquilinos profissionais estrangeiros. Não vai. Uma fábrica com 3.000 trabalhadores cria procura de arrendamento duradoura. Um campus hyperscale, uma vez operacional, tem normalmente entre algumas dezenas e algumas centenas de funcionários permanentes, segundo estimativas do setor, e boa parte desses são engenheiros e seguranças locais. A fase de construção gera milhares de postos de trabalho, mas é mão-de-obra temporária e de baixo salário, alojada em dormitórios, não em apartamentos de 3 milhões de baht.
Se o seu modelo de rentabilidade para o corredor Leste dependia de data centers, refaça as contas sem eles. Fábricas japonesas e chinesas, e o porto de Laem Chabang, são os verdadeiros motores da procura de arrendamento em Sriracha. Salas de servidores não pertencem a essa lista.
Quem é realmente afetado por esta pausa?
Os terrenos são o primeiro. Lotes nos corredores industriais de Chonburi, Rayong e Samut Prakan foram reavaliados em 2024-2025 em torno da narrativa da IA. Quem comprou não estava a pagar pela terra, estava a pagar por uma opção sobre o dia em que um hyperscaler apareceria. Essa opção acabou de ficar mais barata: até os critérios serem publicados, nenhuma operadora vai assinar ao preço antigo.
As empreiteiras e empresas de engenharia são o segundo grupo afetado. Parar 49 obras activas significa equipamento parado e equipas suspensas, um custo que é absorvido em algum ponto da cadeia de fornecimento. Para quem tem exposição a ações do setor da construção, isto representa um trimestre de receita danificada.
Depois há os projetos mistos: armazéns e escritórios comercializados com um data center vizinho como argumento de venda acabaram de perder esse argumento.
O mercado residencial, esse, não entra nesta lista, como já ficou dito acima.
O que fazer se tiver terreno ou estiver a pensar em comprar na EEC?
A nossa posição é directa: não compre terreno destinado a desenvolvimento tecnológico antes de os critérios de energia e água serem publicados. Para acordos preliminares já assinados, vale a pena tentar renegociar prazos e preço. A lógica é simples: as condições regulatórias mudaram, por isso a data de fecho do negócio deveria mudar também, até as regras saírem.
Se o seu terreno foi comprado antes de 2024 a preço industrial e gera algum rendimento atual, mantenha-o. Se foi comprado em 2024-2025 com um prémio de duas a três vezes sobre terrenos vizinhos comparáveis, apenas com o objetivo de revenda a uma operadora, a janela de saída está a estreitar-se, e vale a pena procurar comprador para outro uso, como logística, indústria ligeira ou armazenagem.
Esta secção não se aplica a si se o orçamento for inferior a 10 milhões de baht e estiver a comprar casa para uso próprio ou para arrendamento turístico. Todo este drama regulatório em torno de salas de servidores não o toca de forma nenhuma.
Uma nota prática, para quem gere estes processos à distância: avaliar terreno industrial em Chonburi sem visitar o local é praticamente inútil. O que importa, acesso às vias, proximidade de subestações eléctricas, infraestrutura de captação de água, só se confirma no terreno. É também por isso que, quando ajudamos compradores europeus a avaliar oportunidades deste tipo na Tailândia, insistimos sempre numa visita física antes de qualquer compromisso.
Os hyperscalers vão mudar-se para a Malásia ou o Vietname?
Parte da procura pode deslocar-se, mas Johor, na Malásia, já enfrentou as suas próprias limitações de energia e água, e o país introduziu avaliações adicionais para novos projetos. Compromissos de longo prazo à escala dos 5 mil milhões de dólares da AWS ou do 1 mil milhão de dólares da Google não se desfazem por causa de uma pausa de um mês na Tailândia. O mais provável é uma redistribuição parcial da procura na região, não um abandono do mercado tailandês.
Fonte: The CITY Asia