Um comprador português transfere 180.000 dólares da sua conta em Lisboa para um promotor em Bang Tao. O apartamento é entregue, as chaves mudam de mãos, tudo parece resolvido. Só que, cinco anos depois, quando decide vender e repatriar o capital, o banco pede um documento que nunca existiu: o FET. Sem ele, a venda trava. Este cenário repete-se com uma frequência incómoda entre estrangeiros que compram em Phuket sem perceber que a Tailândia não olha apenas para o preço pago, olha para como o dinheiro entrou.
O que é, ao certo, o FET e porque decide tudo
O FET (Foreign Exchange Transaction Form) é um documento emitido por um banco tailandês que confirma que uma determinada quantia em moeda estrangeira entrou no país e foi convertida em baht em solo tailandês. Sem este papel, o Departamento de Terras (Land Department) não regista a propriedade de um condomínio em regime de freehold a favor de um estrangeiro. Não é uma formalidade burocrática qualquer: é a peça central de toda a transação.
Dinheiro trazido em espécie, por muito bem declarado que esteja nas alfândegas, não gera FET. Isto significa que um comprador que decida levar malas de notas para Phuket pode pagar o apartamento, mas nunca vai conseguir registá-lo em nome próprio como propriedade plena. Fica, na prática, sem título válido.
As três vias que efetivamente funcionam
Para um cidadão português (ou de qualquer outro país europeu) a comprar em Phuket em 2026, existem três canais que resistem ao escrutínio de ambos os lados da fronteira:
- Transferência direta de uma conta bancária pessoal do comprador, na Europa ou noutro país terceiro, para uma conta bancária tailandesa;
- Transferência através de um agente de pagamento licenciado especificamente para lidar com transações de particulares (não confundir com uma licença de comércio exterior corporativo);
- Numerário declarado à entrada e à saída das respetivas fronteiras, embora esta via, como já foi dito, não produza o FET necessário para o freehold.
A orientação do setor para 2026 aponta consistentemente para a mesma estrutura: fundos transferidos em moeda estrangeira, idealmente de uma conta bancária detida pelo próprio comprador num país terceiro, diretamente para um banco tailandês, que emite depois o FET em nome do comprador, de forma a coincidir exatamente com a pessoa que vai ser registada no título.
Porque é que um agente de pagamento pode ser a solução (ou o problema)
Para quem compra a partir da Europa, sem conta bancária tailandesa e sem vontade de viajar com dinheiro físico, um agente de pagamento licenciado costuma ser o caminho mais prático. Mas há um detalhe que separa uma transação limpa de um pesadelo jurídico: o documento que formaliza a relação com esse agente.
Esse contrato de serviço (procuração ou contrato de agência) tem de indicar explicitamente que a finalidade é 'pagamento de imóvel'. Nunca 'serviço de transferência', e muito menos 'fornecimento de mercadorias'. Esta distinção parece cosmética, mas não é: um pagamento classificado incorretamente como transação comercial pode gerar exigências de repatriamento de fundos e, nos casos mais graves, responsabilidade criminal nas jurisdições de origem do comprador, dependendo da legislação de controlo de capitais aplicável.
Um recibo em numerário pelo serviço prestado é o indicador mais simples de que um agente está a operar de forma transparente. A ausência desse recibo é motivo para desistir e procurar outro agente.
As comissões de mercado rondam 1 a 2,5% do valor da transação, mais o spread cambial, com diferenças de preço entre prestadores a atingir até 1,5% do orçamento total do negócio. Vale a pena comparar duas ou três propostas antes de fechar, mas a diferença de comissão nunca deve pesar mais do que a transparência documental do agente escolhido.
O que costuma correr mal (e como evitar)
O erro mais comum no mercado é o envio de fundos com a finalidade declarada como pagamento de bens ou equipamento, quando na realidade se está a comprar um apartamento. Isto constitui uma transferência sob falsa declaração e pode desencadear exigências de repatriamento, multas administrativas ou, em montantes elevados, consequências penais, segundo a legislação de controlo cambial do país de origem do comprador. A mitigação é simples: ler sempre a finalidade declarada do pagamento antes de enviar fundos, e afastar-se de qualquer negócio que mencione 'mercadorias'.
Outro problema recorrente é a cadeia de remetentes quebrada: o dinheiro é recebido por uma empresa, mas chega ao promotor tailandês através de uma entidade completamente diferente. Promotores em Phuket têm vindo a recusar cada vez mais fundos provenientes de terceiros sem ligação clara ao comprador efetivo. A finalidade do pagamento deve sempre indicar o nome completo do comprador, o nome do projeto e o número da unidade.
Pagar em criptomoeda é outra armadilha frequente. Os ativos digitais não se qualificam nem como moeda nacional nem como moeda estrangeira nos regimes de controlo cambial da maioria dos países europeus, o que significa que não há documento de suporte claro no lado do comprador. Só vale a pena usar esta via se for possível explicar integralmente o percurso dos fundos às autoridades fiscais no momento do eventual repatriamento.
Há ainda um detalhe que surpreende muitos compradores: vários gabinetes de terras em Phuket exigem o FET mesmo para registar arrendamentos (leasehold) de 30 anos, apesar de tecnicamente não ser sempre obrigatório. A recomendação aqui é estruturar o pagamento de forma a que um FET possa ser obtido independentemente do regime escolhido, mesmo que não seja pedido de imediato.
Freehold ou leasehold: o que muda na prática
Um estrangeiro pode ser proprietário em regime de freehold dentro da quota de 49% da área útil total de um condomínio; o remanescente é estruturado como leasehold ou através de uma entidade tailandesa. Esta distinção não é um detalhe menor: determina se o comprador vai precisar mesmo do FET para o registo, e influencia toda a estrutura de pagamento a montar antes de assinar qualquer reserva.
Não existe, atualmente, troca automática de dados sobre transações imobiliárias entre a Tailândia e os países europeus, embora a informação sobre contas financeiras já seja partilhada em determinados quadros de cooperação fiscal internacional. Isto reduz, mas não elimina, o escrutínio. A ideia de que ninguém está a verificar nada, enquanto tudo corre bem, costuma falhar precisamente no momento errado: um divórcio, uma auditoria fiscal, ou a tentativa de repatriar o produto de uma venda anos mais tarde.
A recomendação prática, e aqui assumo uma posição clara, é montar o dossiê completo desde o início e guardá-lo por cerca de uma década: contrato, recibo, ordem de pagamento, FET, confirmação do promotor. Se o orçamento da compra for muito reduzido e o imóvel for pago integralmente em numerário sem intenção de o revender ou registar em regime de freehold, parte desta preocupação perde relevância, mas para a generalidade dos compradores que procuram segurança jurídica a prazo, este dossiê não é opcional.
Vale a pena viajar até Phuket para fechar o negócio?
Para uma primeira compra, sim. Visitar o imóvel, reunir com um advogado local e assinar no escritório do promotor pessoalmente poupa meses de correspondência confusa à distância. Não substitui a verificação documental, mas reduz consideravelmente o risco de mal-entendidos sobre a finalidade dos pagamentos e sobre quem, exatamente, deve figurar no contrato como comprador final.
O percurso ideal do dinheiro, resumindo a estrutura que o setor recomenda para 2026, segue esta sequência: transferência da conta pessoal do comprador para um agente de pagamento licenciado, sob um contrato de agência que declara 'pagamento de imóvel' como finalidade, seguida de transferência cambial para o promotor com referência ao comprador e à unidade, conversão em baht num banco tailandês, emissão do FET, e finalmente registo no Departamento de Terras.
Se alguém propuser 'simplificar' este percurso disfarçando a finalidade do pagamento em qualquer etapa, isso é um sinal de alerta. Poupar um ponto percentual em comissão nunca compensa o risco de uma transação construída sobre documentos falsificados.
Fonte: Realty-Phuket.com