Imagine a cena: está sentado numa mesa do land office de Thalang, em Phuket, a assinar os papéis da vila que escolheu depois de meses de pesquisa. Ao seu lado, o sócio tailandês da empresa que detém o terreno, com o passaporte e o carimbo da sociedade prontos. Só que, em vez de seguir o guião habitual, o funcionário pede também o extrato bancário desse sócio, prova de emprego e uma explicação sobre a origem do dinheiro da compra. Há dois anos, isto seria estranho. Em maio de 2026, é o procedimento normal.
O que mudou exatamente em maio de 2026?
O Department of Lands tailandês emitiu três circulares classificadas como 'most urgent' para todos os land offices provinciais. Em conjunto, consolidam orientações anteriores dispersas num sistema nacional único: uma base de dados de âmbito nacional sobre pessoas coletivas proprietárias de terrenos, reconciliação mensal de dados e reporte trimestral às autoridades centrais.
Na prática, isto significa que comprar terreno ou uma vila através de uma empresa tailandesa com um sócio estrangeiro minoritário deixou de ser uma formalidade de papelada. Estruturas em que os sócios tailandeses nunca pagaram pelas suas quotas e não participam na gestão da empresa passam agora a estar identificadas, registadas e arquivadas durante anos.
Se a empresa se qualificar como pessoa coletiva estrangeira nos termos das Secções 97 e 98 do Land Code, o land office tem de reportar o caso de imediato, sem esperar pelo ciclo trimestral. Isto retira à administração local a margem de deixar 'passar' casos que antes ficavam simplesmente arquivados.
Quem vai sentir mais escrutínio: o caso das ações preferenciais
Durante anos, a estrutura mais vendida aos estrangeiros foi a combinação de ações preferenciais com direitos de voto limitados: os sócios tailandeses detêm 51% do capital, mas cada ação tailandesa vale um voto contra dez votos da ação do sócio estrangeiro. Era apresentada como uma solução legal elegante.
Hoje é precisamente o padrão que os inspetores procuram primeiro. Uma maioria tailandesa esvaziada de controlo real é, tecnicamente, a definição de um arranjo nominee. O argumento 'o nosso advogado tailandês montou isto, por isso deve ser legal' não oferece qualquer proteção: registar a transação nunca foi garantia de legalidade, e agora deixou de ser sequer o passo final do processo.
Os inspetores também olham para outros sinais óbvios: quem contribuiu de facto com o capital, porque é que um sócio tailandês que declara 15.000 baht por mês de rendimento detém uma participação numa empresa que pagou 30 milhões de baht por um terreno, e se a empresa tem alguma atividade operacional além de deter um único ativo.
Quando é que os controlos sobre a origem dos fundos se aplicam?
A Secção 74 do Land Code dá aos funcionários base legal para questionar a origem dos fundos, o rendimento, a profissão e a situação financeira das partes numa transação. Este escrutínio reforçado aplica-se especificamente a:
- Transações em dinheiro acima de 2 milhões de baht;
- Casos em que o valor de avaliação do imóvel excede 5 milhões de baht (avaliação oficial do land office, não o preço do contrato).
Segundo um relatório do Bangkok Biznews sobre estas medidas, estes dois limiares (2 milhões e 5 milhões de baht) servem sobretudo para verificar se os fundos são bens pessoais e não bens conjugais partilhados, o que acrescenta mais uma camada de documentação a preparar com antecedência.
Em casos classificados como de risco elevado, os land offices podem exigir o registo de acionistas, os documentos submetidos ao Department of Business Development, registos financeiros, e realizar inspeções presenciais na sede registada da empresa. De acordo com uma análise jurídica da Mondaq, os comités provinciais de averiguação passam agora a incluir investigadores especializados, como superintendentes da polícia local, o que dá às autoridades acesso mais amplo a dados de acionistas, fiscais e de imigração.
Empresas antigas também são visadas?
Sim, e este é talvez o ponto que mais surpreende quem comprou há vários anos. A base de dados cobre todas as pessoas coletivas proprietárias de terrenos, não apenas as transações novas, e é revista mensalmente. Uma empresa que comprou terreno em 2019 fica agora no mesmo sistema de verificação do comprador desta semana. Uma alteração de acionistas, uma discrepância nos registos ou um endereço registado que não corresponde à realidade pode reabrir um processo anos depois do negócio ter sido fechado.
A verificação deixou de ser um evento único no momento da compra e passou a ser um processo contínuo. É essa a diferença mais profunda entre o regime anterior e o atual: antes, o land office via uma pessoa coletiva de maioria tailandesa, registava a transferência e arquivava o processo. Hoje, o processo nunca fica verdadeiramente arquivado.
A fórmula do arrendamento 30+30 anos ainda funciona?
Outro mito que vale a pena desmontar, sobretudo entre compradores portugueses habituados a lógicas de arrendamento de longa duração na Europa. O Código Civil e Comercial tailandês permite registar um arrendamento de imóveis por um máximo de 30 anos. A promessa de renovação por mais 30 anos, escrita no contrato, é uma obrigação pessoal de um proprietário específico, não um direito que acompanha automaticamente o terreno.
Se o terreno mudar de mãos ou for apreendido por dívidas, pode simplesmente não haver ninguém obrigado a honrar esse segundo período de 30 anos. Quem comprou com base na expectativa de 60 anos garantidos está a assumir um risco que o contrato, por si só, não elimina.
Vale a pena manter ou criar uma estrutura societária em 2026?
Aqui vai a minha posição, e assumo-a como tal: para um comprador privado com orçamento entre 10 e 15 milhões de baht, a estrutura societária deixou de fazer sentido económico. As declarações anuais, auditorias, o risco de uma inspeção presencial e a possibilidade de ser forçado a vender sob pressão dentro de cinco anos consomem qualquer vantagem de preço face a um condomínio comprado dentro da quota estrangeira.
Essa quota permite que estrangeiros detenham até 49% da área vendável de um projeto, com título registado diretamente em nome do comprador estrangeiro e um chanote completo emitido para a unidade. As circulares de 2026 não tocam neste formato.
Se, pelo contrário, está a construir um negócio real (hotel, unidade de fabrico, projeto agrícola) com um sócio tailandês genuíno que investiu dinheiro real e cuja atividade aparece nas declarações fiscais, estas circulares praticamente não o afetam. O objetivo da triagem é eliminar empresas-fantasma, não empresas operacionais.
Uma ressalva honesta: a aplicação da lei varia por província. Phuket, Koh Samui, Pattaya e Chiang Mai são zonas de atenção elevada, por razões óbvias, enquanto um land office numa zona rural do Isan dificilmente vai lançar inspeções presenciais já no primeiro trimestre. O ritmo difere, mas a substância das regras não. Isso apenas altera quando o escrutínio chega a um imóvel em concreto, não se chega.
Nota prática para quem está a meio de uma transação: assinar e registar no land office exige cada vez mais a presença pessoal de todas as partes, porque os funcionários agora questionam pessoas, não procurações. Se o seu imóvel está atualmente detido através de uma empresa tailandesa, reveja a documentação antes do fim do trimestre e confirme três pontos: se os sócios tailandeses pagaram efetivamente pelas suas quotas, se o endereço registado da empresa corresponde à atividade real, e se as declarações foram submetidas em todos os anos de operação. São os três pontos que os land offices verificam primeiro, e são muito mais baratos de corrigir antes de uma pergunta ser feita do que depois.
Fonte: Mondaq