Um comprador de uma villa em Phuket avaliada em 1 milhão de dólares assinou três documentos ao mesmo tempo: um contrato de arrendamento do terreno, um título de propriedade plena sobre a construção e um contrato de serviços com a empresa de gestão. Os advogados encontraram, escondida no meio do pacote, uma cláusula que permitia ao promotor rescindir todo o conjunto de contratos, incluindo o arrendamento do terreno sob a casa, por causa de uma fatura de água paga fora de prazo.
A cláusula foi eliminada durante a negociação. Se não tivesse sido, um ativo de um milhão de dólares dependeria de uma fatura de serviço público.
Este caso não é excepção. Na Tailândia não existe revisão notarial obrigatória dos contratos de compra e venda, e os modelos-padrão usados por promotores e senhorios são redigidos pelos advogados deles, a favor deles. A due diligence aqui raramente é sobre verificar o chanote (o título de propriedade): os títulos costumam estar limpos. O dinheiro perde-se no texto dos contratos, não no registo predial.
Qual é a cláusula mais perigosa num pacote villa-mais-terreno?
A resposta directa: é a cláusula de incumprimento cruzado (cross-default), que permite que a violação de um único contrato, muitas vezes o mais pequeno e mais irrelevante dos três, active o direito de rescindir todos os outros. Num pacote de villa com terreno arrendado e estrutura em propriedade plena, isto significa que uma mensalidade de manutenção em atraso pode, em teoria, pôr em risco o próprio direito de uso do terreno. É a primeira cláusula que qualquer comprador português a investir em Phuket deve mandar o seu advogado localizar e isolar.
Para quem chega de Portugal habituado a escrituras notariais e a um sistema onde o notário verifica automaticamente certos equilíbrios contratuais, este ponto surpreende sempre: aqui, ninguém verifica nada por si. A responsabilidade é inteiramente do comprador e do seu advogado.
Como funciona a estrutura villa com terreno arrendado e casa em propriedade plena?
Esta estrutura é legal e comum em Phuket e em Koh Samui, mas é composta por três ou mais documentos, e o ponto fraco está sempre nas junções entre eles. Convém perguntar o que acontece na revenda a terceiros, numa herança, numa mudança de empresa de gestão, ou num litígio com vizinhos.
Se o arrendamento do terreno tiver uma duração de 30 anos com a promessa de duas renovações, pergunte o que garante realmente essa segunda renovação. Normalmente, nada além da boa vontade do senhorio. É precisamente aqui que uma resposta honesta do seu advogado vale mais do que qualquer apresentação comercial bem produzida.
O arrendamento de 30 anos em si está registado na Land Department e é legalmente protegido. Mas a promessa de mais duas renovações de 30 anos é um compromisso contratual do senhorio, não um direito automático. Vale a pena verificar quem é o senhorio e o que sucede se ele falir ou vender o terreno.
E num apartamento comprado em planta (off-plan)?
Aqui o trabalho real está no calendário de pagamentos, não no título de propriedade. A recomendação é simples: ligue as prestações a marcos de construção (milestones) em vez de datas de calendário. Exija penalizações espelhadas: se paga uma multa por atrasar uma prestação, o promotor deve pagar por um atraso na entrega.
Um erro comum, e este é o tipo de correcção que parece resolver tudo mas só resolve metade: escrever uma cláusula de penalização por atraso na entrega e sentir-se protegido. Depois o promotor entrega um ano depois do previsto, e não há nada para cobrar porque o balanço da empresa do projecto está vazio. Uma penalização só funciona associada a pagamentos por marcos de construção, uma garantia bancária, ou a retenção da última prestação até à entrega efectiva.
Acorde também, antes de assinar, o que conta como defeito na entrega. Sem isso, uma discussão sobre a qualidade do estuque transforma-se numa discussão sobre gosto pessoal, que não tem vencedor.
Contratos comerciais: o que os arrendamentos em centros comerciais de Bangkok ensinam
Os contratos de arrendamento retalhista em centros comerciais de Bangkok combinam tipicamente uma indexação anual de 10% com o direito do senhorio de rever a taxa a cada 18 meses, sem negociação. Num caso documentado, fixar a taxa poupou ao inquilino cerca de 5.000 dólares por ano numa unidade de dimensão média num centro comercial.
Para qualquer negócio comercial (não apenas em Bangkok), o contrato pesa mais do que a localização. Uma taxa fixa para todo o prazo do contrato vale mais do que um desconto no primeiro ano. Verifique o direito do senhorio a revisões unilaterais de renda, a fórmula de indexação, o que acontece ao depósito em caso de rescisão antecipada, e o que sucede ao seu arrendamento se o edifício for vendido.
Uma mudança de propriedade do edifício sem uma cláusula de continuidade de arrendamento significa que o novo proprietário pode reescrever as condições da sua renda a partir do zero. Corrige-se isto com uma cláusula de sucessão contratual, e é um ponto que vale mais do que um mês de renda grátis oferecido como incentivo inicial.
Licenciamento e franchising: onde a marca fica desprotegida
Os contratos de licenciamento e franchising (em Samui, em Bangkok) frequentemente não protegem a marca e permitem alterações unilaterais de royalties. Num negócio de turismo em Samui, acrescentar garantias e cláusulas de compensação eliminou aproximadamente 100.000 dólares de exposição ao risco.
Cada vez mais marcas internacionais entram na Tailândia através de acordos de parceria. O ponto fraco é sempre a propriedade intelectual e os royalties. Se a marca não estiver registada na Tailândia, não há nada a proteger. Se os royalties puderem ser alterados por simples carta, o seu modelo financeiro só existe até chegar essa primeira carta.
Tabela comparativa dos riscos por tipo de negócio
| Tipo de negócio | Armadilha típica | O que verificar primeiro | Custo do erro |
|---|---|---|---|
| Villa: terreno arrendado + estrutura em propriedade plena | Incumprimento cruzado que rescinde todos os contratos por uma única violação | Cláusula de rescisão, termos de renovação do arrendamento, direitos de cessão | Perda de controlo sobre um activo de até 1 milhão de dólares |
| Apartamento comprado em planta | Penalizações só para o comprador, padrões de qualidade vagos | Calendário de pagamentos por marcos, penalizações por atraso, inspecção na entrega | Doze a dezoito meses de vacância sem qualquer compensação |
| Arrendamento comercial em centro comercial | Indexação anual de 10% mais revisão de renda a cada 18 meses | Fórmula de indexação, cláusula de mudança de proprietário, condições do depósito | Cerca de 5.000 dólares por ano, por unidade |
| Licença de marca | Sem protecção de propriedade intelectual, rescisão sem compensação | Registo da marca na Tailândia, prazo, causas de rescisão | Até 100.000 dólares em investimento promocional na marca de outrem |
| Franchising | Alterações unilaterais de royalties, taxas de marketing vagas | Taxa de royalty fixa, orçamento de marketing, território exclusivo | Crescimento de custo imprevisível durante todo o prazo do contrato |
Os erros mais caros que se repetem
Verificar apenas o título e parar aí é o erro mais comum. Um chanote limpo não protege ninguém de um contrato desequilibrado. Ambos os documentos precisam de revisão, e é quase sempre no contrato que se esconde o problema real.
Confiar na tradução é outro erro clássico. Num tribunal tailandês, prevalece a versão em língua tailandesa. As traduções para inglês, português ou qualquer outra língua servem apenas de referência. Insista numa cláusula que especifique qual versão prevalece em caso de divergência, e faça verificar as duas versões por um tradutor independente, nunca o tradutor escolhido pelo vendedor.
Assinar à velocidade das férias é outro clássico: o depósito sai em um dia, mas o contrato merece um mês de análise. Os contratos de reserva quase sempre incluem uma cláusula de depósito não reembolsável, por isso negoceie antes de o dinheiro se mover, nunca depois.
Ignorar a secção de resolução de litígios também custa caro. Arbitragem em Singapura parece impressionante, mas custa dezenas de milhares de dólares, o que não faz sentido para um negócio de 5 milhões de baht. Para compras de escala retalhista, um tribunal tailandês local à propriedade é a escolha mais racional.
Assumir que a empresa de gestão é neutra é o último erro típico. O contrato de serviços está muitas vezes ligado ao promotor e pode permitir aumentos sem limite às taxas de manutenção. Insista numa fórmula de indexação ou num tecto fixo.
A minha recomendação, e quando ela não se aplica
Nunca assine o pacote de um promotor na redacção do próprio promotor, mesmo que o gestor de vendas insista que é padrão e não pode ser alterado. É mentira quase sempre: essa redacção é editada constantemente, especialmente em projectos que não estão totalmente vendidos.
Há uma ressalva importante: se o valor do negócio for inferior a cerca de 3 milhões de baht, uma revisão completa com verificação de documentos societários e visita ao registo predial pode consumir uma parte significativa do potencial de ganho. Nesse caso, concentre-se apenas em quatro cláusulas: rescisão, pagamentos, transferência de direitos e resolução de litígios. Acima desse valor, saltar a revisão jurídica deixa de ser uma forma racional de poupar dinheiro.
Uma revisão jurídica de um contrato é muito mais barata do que qualquer um destes erros e, segundo estimativas de mercado, demora normalmente entre alguns dias e duas semanas.
Antes de transferir qualquer depósito, vale a pena seguir uma verificação estruturada em seis partes: título e ónus, poderes do vendedor para vender, licenças, quota de propriedade plena para estrangeiros, o contrato de compra e venda, e a documentação de pagamento. Este é o modelo de checklist de due diligence recomendado pela Kivilab Property. Envie o rascunho do contrato a um advogado independente e peça-lhe para identificar especificamente as cláusulas de rescisão, cessão e indexação. Demora poucos dias e altera a sua posição negocial mais do que qualquer desconto.
Fonte: Kivilab Property