Imagine assinar um contrato-promessa de compra e venda em Lisboa e só saber se o prédio vai mesmo ser entregue dentro de três ou quatro anos. É essencialmente isso que está a acontecer, em escala muito maior, com uma das promotoras cotadas na bolsa da Tailândia (SET), e os números merecem ser lidos com atenção antes de qualquer decisão sobre Phuket.
O que é exatamente este 'backlog' de 38,18 bilhões de baht?
A AssetWise reportou, com dados de março de 2026, um backlog de 38,18 bilhões de baht em contratos de compra e venda já assinados mas cujas unidades ainda não foram transferidas ao comprador. À taxa de cerca de 32,5 baht por dólar, isto equivale a aproximadamente 1,17 mil milhões de dólares de receita futura já garantida por contrato. Não é dinheiro em caixa: é receita que só será reconhecida contabilisticamente no momento em que a propriedade for oficialmente transferida no Departamento de Terras tailandês (Land Department).
Para quem acompanha o mercado português, a comparação mais próxima é o regime de receita reconhecida à entrega numa promoção imobiliária, e não no momento da reserva. É por isso que a receita do primeiro semestre da AssetWise, 5,69 bilhões de baht, subiu 57% em termos homólogos: o crescimento não veio de vendas novas, mas de entregas de unidades já vendidas anteriormente.
Um backlog deste tamanho equivale a cerca de três vezes a receita anual da empresa, o que significa vários anos de reconhecimento de receita já assegurados, pelo menos em contrato. Isso é um sinal de procura forte. Não é, sublinhe-se, uma garantia de entrega.
Porque é que Phuket pesa tanto nestes números
Dentro do portfólio combinado da ASW e da Rhom Bho Property sob a marca The Title, avaliado em 47,4 bilhões de baht, Phuket representa 57% das encomendas, com visibilidade de receita a estender-se até 2028. Bangkok e Phuket são, segundo a própria empresa, os dois pilares das entregas previstas para o segundo semestre.
A diferença entre os dois mercados é estrutural. A procura em Bangkok depende sobretudo de crédito hipotecário local e de arrendamento corporativo, num contexto em que o Banco da Tailândia mantém uma política de crédito restritiva para compradores locais. Phuket, pelo contrário, depende de capital estrangeiro e de fluxos turísticos. O facto de a fatia de Phuket no backlog estar a crescer é, na prática, um indicador de que o capital estrangeiro continua a entrar no imobiliário tailandês, mesmo com a procura doméstica mais fraca.
As vendas de villas em Phuket subiram 12,9% em 2025, concentradas em projetos com gestão profissional, serviço e localizações fortes, sobretudo na costa oeste: Bang Tao, Layan, Kamala.
O que o comprador está realmente a pagar quando escolhe uma marca
Phuket deixou de ser o mercado dos estúdios baratos para arrendamento de curta duração. Um comprador português com um orçamento entre 8 e 15 milhões de baht não está a escolher metros quadrados: está a escolher uma estrutura operacional. Quem gere o arrendamento, qual é a ocupação real fora de temporada alta, quem paga a substituição de equipamento, como se reparte a receita entre proprietário e operador.
Uma marca reconhecida, nesse contexto, funciona como forma de transferir o risco de gestão para um operador profissional. É essa a razão do prémio de preço: estima-se que residências de marca custem entre 20% e 35% mais do que oferta equivalente sem marca, na mesma localização. Há ainda uma razão menos confortável: um comprador russo, cazaque ou chinês raramente consegue supervisionar pessoalmente a construção e a operação a partir do seu país. Um projeto de marca ligado a uma promotora cotada em bolsa é, na prática, a compra de relatórios financeiros públicos, e não apenas de um pacote de design de interiores. Para um comprador português, o raciocínio é semelhante: comprar a distância exige confiar em algo verificável, não apenas numa promessa.
Onde esta lógica falha (e onde o prémio de marca se dissolve)
O prémio de marca não se transmite bem na revenda. O primeiro comprador paga entre 20% e 35% a mais por uma empresa de gestão e um átrio elegante; o segundo comprador, cinco anos depois, olha para o preço por metro quadrado na zona e para o rendimento líquido real do ano anterior. Se o retorno líquido real for de 4-5% em vez dos 7-8% prometidos na brochura, o prémio simplesmente desaparece.
O problema aparece quase sempre no mesmo sítio: as percentagens anunciadas são calculadas sobre a receita bruta, com pressupostos de ocupação otimistas, enquanto o proprietário só recebe depois de descontada a comissão do operador, as utilities, o fundo de reserva (sinking fund), impostos e a vacância típica da época das chuvas, entre maio e outubro.
Segundo ponto: um backlog não é garantia de entrega. A Tailândia não tem um mecanismo equivalente a uma conta bloqueada (escrow) que retenha os fundos do comprador até à conclusão da obra, como existe em alguns mercados internacionais. Os pagamentos do contrato vão diretamente para a promotora e financiam a construção em curso. A única protecção real está no histórico financeiro da promotora, no seu track record de projetos concluídos e na estrutura do próprio contrato de compra e venda. É exatamente por isso que a divulgação financeira pública tem valor prático, e não apenas reputacional.
Terceiro ponto, e talvez o mais subestimado: a costa oeste está a construir de forma densa. Bang Tao, Layan e Kamala estão cada uma a absorver várias bolsas grandes de unidades novas, e a concorrência pelo mesmo grupo de inquilinos vai intensificar-se à medida que o backlog atual se transformar em edifícios concluídos.
Regras para comprador estrangeiro: quota, leasehold e transferência de fundos
Um estrangeiro só pode ser proprietário em regime de freehold (propriedade plena) dentro de 49% da área vendável de qualquer edifício de condomínio na Tailândia, incluindo projetos de marca. Os restantes 51% só estão disponíveis a estrangeiros através de leasehold, normalmente por 30 anos com opções de renovação. Antes de sinalizar qualquer unidade, vale a pena confirmar quanto resta da quota de estrangeiros no projeto: em edifícios populares, esgota-se rapidamente.
Quanto à transferência de dinheiro: os fundos têm de chegar do estrangeiro em moeda estrangeira, em nome do comprador, e ser convertidos em baht dentro de um banco tailandês. O banco emite então um formulário FET (Foreign Exchange Transaction), sem o qual o Departamento de Terras não regista a propriedade em regime de freehold para um estrangeiro. Não há forma de contornar este processo, e qualquer agente que sugira o contrário deve ser motivo de desconfiança.
A nossa posição: quando faz sentido pagar o prémio de marca
Se o orçamento for inferior a 5-6 milhões de baht, uma residência de marca em Phuket provavelmente não é para si. Nesse patamar de preço, o prémio de marca corrói o rendimento, e estará a competir com centenas de estúdios semelhantes. Faz mais sentido, nesse caso, olhar para apartamentos em Bangkok próximos de estações de BTS ou MRT, onde os inquilinos vivem o ano inteiro, e não apenas durante quatro meses de época alta.
Acima de 8 milhões de baht, a lógica inverte-se. Nesse patamar, escolheríamos um projeto com base em critérios verificáveis: a promotora está cotada em bolsa e divulga publicamente o seu backlog; o operador já gere propriedades na ilha com números de ocupação reais e auditáveis; e o contrato de arrendamento não promete rendimentos garantidos acima de 6%, porque promessas dessa ordem costumam ser compensadas por um preço de entrada inflacionado.
Um passo que muitos compradores ignoram: visitar a ilha em época baixa, e não em fevereiro. Julho ou setembro mostram a ocupação real das praias e das estradas de forma muito mais honesta do que os meses de pico.
Perguntas frequentes
O que significa 'backlog' de uma promotora imobiliária tailandesa?
É o valor total de contratos de compra e venda já assinados para unidades ainda não transferidas ao comprador. O dinheiro só é contabilizado como receita no momento da transferência no Departamento de Terras. Um backlog de 38,18 bilhões de baht face a uma receita semestral de 5,69 bilhões de baht significa que já estão garantidos, em contrato, vários anos de reconhecimento de receita futura.
Um backlog elevado garante que o edifício vai ser concluído?
Não. É um sinal positivo forte de procura e liquidez, mas não é uma garantia legal. Antes de avançar, vale a pena verificar o histórico de projetos concluídos da promotora, as suas demonstrações financeiras e os termos do contrato, incluindo penalizações por atraso na entrega.
Um português pode comprar uma unidade de marca em Phuket em regime de propriedade plena (freehold)?
Sim, dentro da quota de 49% da área vendável do edifício reservada a estrangeiros. Os restantes 51% só estão acessíveis via leasehold, normalmente por 30 anos com opções de renovação. Convém confirmar a quota de estrangeiros disponível antes de entregar qualquer sinal, já que em projetos populares esgota-se rapidamente.
Qual é o rendimento realista de um condomínio de marca em Phuket?
As estimativas de mercado apontam para um rendimento líquido, já descontadas as comissões da empresa de gestão, utilities e impostos, tipicamente entre 4% e 6% ao ano. Números de 8-10% apresentados em materiais de marketing são normalmente brutos e assumem cenários de ocupação otimistas.
Como se transfere corretamente o dinheiro para comprar um imóvel na Tailândia?
Os fundos têm de chegar do estrangeiro, em moeda estrangeira e em nome do comprador, sendo convertidos em baht dentro de um banco tailandês. O banco emite um formulário FET que confirma a origem dos fundos; sem ele, não é possível registar a propriedade em regime de freehold para um estrangeiro.
Fonte: Dzen (hatamatata)