A força maior justifica mesmo o atraso na entrega do seu condomínio em Phuket?
Não, invocar 'força maior' não liberta automaticamente um promotor tailandês das suas obrigações contratuais. O Código Civil e Comercial da Tailândia (artigos 8.º e 219.º) exige prova de que as circunstâncias eram genuinamente imprevisíveis, inevitáveis e alheias à vontade das partes, algo que um simples aumento do custo dos materiais de construção, por si só, normalmente não cumpre.
Se está a acompanhar a construção de um apartamento em Phuket, Bang Tao ou noutra zona turística tailandesa a partir de Lisboa, do Porto ou de qualquer outro ponto de Portugal, este é um tema que merece a sua atenção redobrada em 2026. Cada vez mais promotores citam rupturas no fornecimento de combustível, estrangulamentos logísticos e a subida dos custos de materiais para justificar meses de atraso face à data de entrega acordada, e quem já transferiu milhões de baht para um projeto em obras sabe bem como isso pesa no bolso e nos nervos.
Porque é que isto não é um risco teórico para quem compra em Phuket
Os números da indústria não deixam margem para dúvidas quanto à escala do mercado: entre 2021 e 2025, o mercado de pré-construção de Phuket movimentou cerca de 470 mil milhões de THB em transações, com compradores estrangeiros a representarem cerca de 60% dos negócios. Apesar deste volume enorme, a proteção do comprador e a fiscalização continuam comparativamente fracas. Na prática, os sinais pagos antes da assinatura do contrato muitas vezes não têm reembolso garantido caso o projeto encalhe.
O que a lei tailandesa realmente diz sobre força maior
- A força maior, nos termos do artigo 8.º do Código Civil e Comercial tailandês, refere-se a acontecimentos imprevisíveis e inevitáveis.
- Cabe ao promotor provar um nexo de causalidade documentado entre o evento de força maior e o atraso resultante.
- O comprador tem direito a uma notificação formal por escrito, com a causa exata e um novo calendário revisto.
- Os atrasos típicos por força maior em 2025-2026 situam-se entre 3 e 12 meses.
- Tudo depende do contrato: sem uma cláusula de força maior, o promotor não a pode invocar sem recorrer a processo judicial próprio.
- A documentação é essencial: quem guarda registos detalhados está em posição muito mais forte para defender os seus direitos.
Quatro cenários que pode enfrentar e como reagir
Cenário 1: força maior genuína e verificável
Uma escassez nacional de combustível confirmada ou uma restrição imposta pelo governo são exemplos reais. Nestes casos, faz sentido aceitar o atraso, mas deve insistir numa notificação escrita com novo calendário e pedir alguma compensação, como um desconto na taxa de serviço ou melhorias nos acabamentos. O risco é baixo se o promotor for uma empresa sólida e bem capitalizada.
Cenário 2: força maior usada como cortina de fumo
Alguns promotores invocam uma 'crise de combustível' quando a verdadeira causa é subfinanciamento ou má gestão do projeto. Nestes casos, encomende uma revisão jurídica independente do contrato e cruze a causa alegada com as condições reais de mercado. Os tribunais tailandeses tendem a escrutinar de perto este tipo de alegações.
Cenário 3: o atraso arrasta-se e o promotor fica em silêncio
Este é o padrão mais preocupante. Ausência de notificação, nenhum calendário revisto e um escritório de vendas que não responde são sinais de alarme que exigem ação imediata: envie uma carta formal (com tradução tailandesa autenticada) e apresente queixa junto do Office of the Consumer Protection Board (OCPB), o organismo tailandês de defesa do consumidor. É muito aconselhável contratar em paralelo um advogado local.
Cenário 4: quer rescindir o contrato
Se o atraso ultrapassar claramente um período razoável (em geral, mais de 12 meses), pode exigir a rescisão e o reembolso. No entanto, as condições de reembolso dependem inteiramente do contrato, e os promotores retêm frequentemente entre 10% e 30% dos valores já pagos. Um processo civil na Tailândia demora tipicamente 1 a 2 anos.
Tabela comparativa: como distinguir os três cenários
| Parâmetro | Força maior genuína | Força maior duvidosa | Esquema fraudulento |
|---|---|---|---|
| Notificação | Carta formal com datas e motivos | E-mail verbal ou vago, sem pormenores | Nenhuma comunicação |
| Provas | Fontes governamentais, media, relatórios do setor | Declarações genéricas, sem especificidades | Nenhum documento fornecido |
| Novo calendário | Cronograma faseado e claro | Promessas vagas | Prazos que mudam constantemente |
| Ação do comprador | Aceitar, documentar, acompanhar progresso | Revisão jurídica independente | Advogado imediato e queixa ao OCPB |
| Probabilidade de reembolso | Alta (na conclusão do projeto) | Moderada (via negociação) | Baixa (só via tribunal) |
Os erros que mais prejudicam compradores portugueses
Erro 1: assinar um contrato sem limite temporal para os atrasos por força maior. Solução: antes de assinar, confirme que o contrato define um período máximo de atraso por força maior (por exemplo, 180 dias), findo o qual o comprador ganha o direito de rescindir.
Erro 2: não documentar os acontecimentos. Solução: guarde toda a correspondência, fotografe regularmente o estaleiro de obra e registe data e conteúdo de cada chamada ou reunião. Os tribunais tailandeses aceitam capturas de ecrã de aplicações de mensagens como prova.
Erro 3: confiar em promessas verbais de um agente imobiliário. Solução: qualquer acordo deve ficar documentado por escrito, em tailandês, e assinado por um representante autorizado da empresa.
Erro 4: assumir que os modelos legais do seu país de origem se aplicam na Tailândia. Solução: contrate um advogado especializado especificamente em imobiliário tailandês. Os quadros legais estrangeiros não se transferem diretamente para este mercado.
Erro 5: negociar sozinho sem dominar o idioma tailandês. Solução: recorra a um tradutor ou a um advogado bilingue. Os tribunais e organismos públicos tailandeses funcionam exclusivamente em tailandês.
Erro 6: comprar a um promotor sem verificar a sua estabilidade financeira. Solução: confirme o registo da empresa junto do Department of Business Development (DBD), analise o histórico de projetos concluídos e examine as demonstrações financeiras antes de avançar.
O contexto mais amplo que todo o comprador português deve conhecer
As autoridades tailandesas estão a apertar a fiscalização das estruturas de propriedade estrangeira, incluindo o escrutínio de mais de 11.400 empresas ligadas a esquemas de nominee só em Koh Samui e Koh Phangan. Isto significa que deve esperar mais burocracia e mais due diligence, não menos. O mercado está claramente a caminhar para uma regulação mais apertada, e as alegações de força maior são hoje uma das várias áreas sob escrutínio jurídico mais rigoroso.
A mensagem final é simples: não entre em pânico, mas também não fique parado. A força maior é um mecanismo legal, não uma desculpa universal que apaga a responsabilidade do promotor. A sua tarefa é documentar tudo, verificar cada alegação e envolver profissionais desde cedo. Quanto mais depressa agir, maiores as suas hipóteses de proteger o investimento.
Perguntas frequentes
O que conta como força maior segundo a lei tailandesa?
Nos termos do artigo 8.º do Código Civil e Comercial tailandês, força maior é um acontecimento que ocorre sem culpa de nenhuma das partes e que não podia ter sido previsto nem evitado, como catástrofes naturais, guerra, pandemias ou proibições governamentais. As flutuações no preço dos materiais geralmente não são reconhecidas como força maior.
Um promotor pode invocar força maior indefinidamente?
Não. Os tribunais tailandeses avaliam se a duração do atraso é razoável. Se o evento desencadeador já terminou mas a construção não foi retomada, um tribunal pode considerar que houve incumprimento contratual.
Que documentos devo guardar como comprador?
Guarde o contrato e todos os aditamentos, os recibos de pagamento, toda a correspondência com o promotor (e-mail, aplicações de mensagens), fotografias e vídeos datados do local da obra, e quaisquer notificações formais de atraso.
Posso obter reembolso se rescindir o contrato devido ao atraso?
Depende dos termos do contrato. É comum existir uma penalização de rescisão quando é o comprador a iniciar o cancelamento. Mas se o atraso for da responsabilidade do promotor e ultrapassar um período razoável, o comprador pode reclamar o reembolso integral através dos tribunais.
Onde posso apresentar queixa contra um promotor na Tailândia?
Junto do Office of the Consumer Protection Board (OCPB), do Department of Lands, ou através de uma ação civil. Existem procedimentos simplificados para reclamações até 300.000 THB.
Preciso de um advogado tailandês ou basta um advogado português?
Um advogado tailandês é essencial. Um advogado português ou de outro país pode aconselhar sobre a estratégia global, mas só um advogado licenciado na Tailândia o pode representar perante as autoridades e os tribunais tailandeses.
Como posso confirmar se as alegadas escassezes de combustível são reais?
Consulte os dados do Ministério da Energia da Tailândia, a cobertura do Bangkok Post e do The Nation, e os relatórios da PTT Public Company. Rupturas genuínas são amplamente noticiadas pelos principais meios de comunicação.
A força maior aplica-se também à correção de defeitos em unidades já entregues?
Sim, os promotores podem invocar força maior também durante o período de garantia de defeitos. No entanto, é mais difícil justificá-la aqui, já que os trabalhos de reparação normalmente não dependem de grandes cadeias de fornecimento de combustível ou materiais.
Se está a ponderar investir num condomínio na Tailândia e quer avançar com segurança jurídica, a equipa da Imóveis na Tailândia pode ajudá-lo a analisar o contrato e o histórico do promotor antes de assinar qualquer coisa.
Fonte: The CITY - Asia