Um investidor português que em 2021 comprou um T1 em Bang Tao à espera de 7% de renda líquida ao ano fazia, na altura, um negócio que parecia obvio: o dinheiro parado num depósito ou numa obrigação do Tesouro americano não rendia praticamente nada. Em setembro de 2026 essa mesma pessoa tem de se confrontar com um número desconfortável: a obrigação do Tesouro dos EUA a 10 anos paga agora 4,78%, sem risco de crédito e com liquidez instantânea. A vantagem de arriscar num condomínio tailandês encolheu de quatro vezes o retorno para uma diferença de dois ou três pontos percentuais.
Não é um pormenor técnico para gestores de obrigações. É a nova fasquia contra a qual qualquer investimento, incluindo um apartamento em Phuket, tem de ser medido.
Porque é que as yields estão a subir agora
A causa é simples e incómoda: a energia voltou a ficar cara. O petróleo Brent está perto dos 91 dólares o barril e o gás europeu voltou a máximos de vários anos. Os mercados deixaram de assumir que a inflação regressa à meta por si só e passaram a antecipar uma subida de juros em setembro, tanto pela Reserva Federal como pelo Banco Central Europeu, possivelmente seguida de mais.
O Japão é o caso mais impressionante. Depois de três décadas a financiar-se praticamente de graça, a obrigação japonesa a 10 anos paga agora 3%. Isto está a atrair de volta capital que durante anos saiu do Japão à procura de rendimento mais alto lá fora, incluindo no imobiliário do Sudeste Asiático. Quando o yen deixa de ser dinheiro quase gratuito, o chamado carry trade, pedir emprestado em yenes baratos para investir em ativos com rendimento mais alto noutros mercados, perde sentido.
Na Europa, as obrigações estão em máximos de 15 anos, o que encarece hipotecas e linhas de crédito para quem compra a partir de Lisboa, Porto ou qualquer outra cidade da zona euro.
Isto sobe as prestações da hipoteca em Phuket?
Não da forma direta a que estamos habituados em Portugal. A grande maioria dos estrangeiros que compra condomínios em Phuket paga a pronto ou através de planos de pagamento faseado com o promotor, não com uma hipoteca tailandesa em condições standard. Não existe um canal direto de crédito hipotecário através do qual uma subida da Fed possa espremer a procura.
O impacto chega por outra via: pelo custo de oportunidade e pela carteira de quem compra.
Quando a taxa livre de risco em dólares era 1,5%, uma promessa de 6-7% de renda anual num condomínio parecia um prémio de quatro vezes ou mais. A 4,78%, esse prémio reduz-se a dois ou três pontos percentuais, e por esses pontos o investidor assume risco de câmbio do baht, risco de ocupação em época baixa, comissões da empresa de gestão, manutenção, impostos, e a impossibilidade de vender o imóvel de um dia para o outro. A conta já não é obvia.
O segundo canal é o simples estado de espírito de quem compra. Um investidor da zona euro cuja linha de crédito empresarial acabou de ficar mais cara adia a compra da segunda fração. A Austrália é um exemplo elucidativo: as ações ligadas à habitação foram as primeiras a cair quando o mercado começou a antecipar um novo ciclo de subidas.
O que continua a jogar a favor da Tailândia
Não é tudo igual em todo o lado. A Tailândia mantém uma inflação relativamente baixa e uma taxa de referência inferior à dos EUA e da Europa, e o baht tem-se comportado historicamente como uma moeda apoiada num excedente da balança corrente ligado ao turismo. Um ativo denominado em baht, face a um dólar que pode enfraquecer no próximo ciclo de descida de juros, pode ter um desempenho melhor do que parece à primeira vista.
Há também um facto simples que vale a pena dizer sem rodeios: um imóvel de resort não é só um ativo de rendimento, é também um bem de consumo. Um apartamento onde se vive dois meses por ano não se compara diretamente com uma obrigação. Compara-se com o custo de arrendar um alojamento equivalente durante o mesmo período.
Comprar pronto a habitar ou apostar em pré-venda?
Com os Treasuries a 10 anos a pagar cerca de 4,78%, não compraríamos um projeto em pré-venda em Phuket só com base numa rentabilidade garantida escrita em papel. Essa garantia vale exatamente o que vale o balanço do promotor, e um ciclo de dinheiro caro é precisamente o momento em que os promotores mais fracos começam a falhar compromissos.
A opção mais sensata neste momento é um edifício já concluído, com pelo menos duas épocas de ocupação registadas, onde se possam consultar relatórios reais da empresa de gestão em vez de uma folha de cálculo com previsões.
Se o objetivo é uso pessoal, passar três a quatro meses por ano no imóvel, sem o tratar como substituto de uma carteira de obrigações, então nada disto se aplica ao caso. A conta a fazer é contra o custo de arrendar a longo prazo, não contra a taxa da Fed.
Uma nota prática sobre viagens de visita: é melhor inspecionar edifícios e falar com empresas de gestão durante a época baixa, quando a ocupação real é visível em vez de uma fotografia polida de janeiro. Também costuma ser mais barato organizar voos e comparar zonas sem as multidões.
Quanto deve rentabilizar um imóvel em Phuket para compensar o risco?
O que importa é a rentabilidade líquida, depois de comissões de gestão, impostos e vacância, não a percentagem bruta anunciada no folheto. A referência simples: o retorno líquido deve superar confortavelmente os 4,78% em dólares, caso contrário está a assumir risco sem ser pago por isso.
Vale a pena correr este teste com qualquer imóvel na sua lista: rende mais do que a taxa livre de risco de 4,78% em dólares, e está disposto a mantê-lo durante cinco anos? Se a resposta for não a qualquer uma das perguntas, continue a procurar.