No registo de imóveis de Phuket, um comprador que tenta registar uma villa através de uma empresa tailandesa ouve hoje perguntas que há poucos anos nem se colocavam: de onde veio o dinheiro dos sócios tailandeses para pagar as suas quotas, se têm declarações de rendimentos, porque é que os três vivem em províncias diferentes. Há uns anos, esta documentação passava sem grande escrutínio. Agora é cruzada com a base de dados do Department of Business Development.
A resposta direta é esta: em 2026 não houve nenhuma liberalização dos direitos de propriedade estrangeira na Tailândia. O que mudou foi a fiscalização de regras que já existiam. Para um comprador estrangeiro individual, o único caminho direto e legal continua a ser a propriedade plena (freehold) de uma fração num condomínio, dentro da quota de 49% da área total do edifício reservada a estrangeiros. Tudo o resto exige uma autorização especial ou a aceitação honesta de que se está a comprar um arrendamento, não uma propriedade.
Para quem está habituado ao mercado português, onde comprar através de uma sociedade é rotina fiscal sem grandes sobressaltos, esta distinção tailandesa costuma ser o primeiro choque cultural.
O que é a quota de 49% num condomínio e como se confirma?
A quota estrangeira num condomínio corresponde a 49% da área total das fracões do edifício, não a 49% do número de unidades. Antes de qualquer transação ser registada no cartório, é preciso obter um certificado emitido pela administração do condomínio (juristic person) que confirme quanto dessa quota ainda está disponível.
Este ponto é frequentemente mal compreendido: um edifício pode ter dezenas de fracões livres para venda, mas se a área ocupada por proprietários estrangeiros já atingir os 49% da área total, nenhuma fração adicional pode ser vendida em regime de freehold a um estrangeiro, seja qual for o tamanho do apartamento. Em projetos populares nas zonas de Rawai ou Bang Tao, pode simplesmente não sobrar quota nenhuma, independentemente do que o vendedor afirme. Vale a pena confirmar isto pessoalmente, de preferência durante uma viagem de inspeção, e reservar essa viagem com alguma flexibilidade de datas: o cartório só funciona em dias úteis, e um único dia raramente é suficiente para concluir uma transação.
Pode um estrangeiro comprar terreno na Tailândia em 2026?
Em geral, não. O Land Code tailandês não concede a estrangeiros o direito de propriedade sobre terrenos em nome individual. As exceções são estreitas: certos casos de herança e a Secção 96 bis, que permite adquirir até 1 rai (aproximadamente 1.600 m²) para uso residencial, com um investimento mínimo de 40 milhões de baht em ativos aprovados e sujeito a aprovação do Ministério do Interior. Na prática, muito poucas aprovações deste tipo foram concedidas até hoje.
Porque é que a 'empresa tailandesa' deixou de ser um atalho seguro
Durante décadas, a fórmula padrão para 'comprar' uma villa com terreno anexo foi constituir uma empresa tailandesa com 51% do capital em nome de sócios locais. No papel, nada estava errado: a empresa é tailandesa, logo pode ser proprietária de terreno. Na prática, os sócios tailandeses nunca investiram um único baht, nunca participaram na gestão e limitavam-se a assinar formulários de transferência de quotas em branco.
É exatamente esta distância entre a forma legal e a substância real que os reguladores aprenderam a identificar. Quando o Land Department vê uma empresa com 2 milhões de baht de capital registado a comprar um terreno por 25 milhões, e o Department of Business Development mostra que os sócios tailandeses nunca declararam rendimentos e figuram como sócios em mais vinte outras empresas, não são precisas mais perguntas.
Desde 2025, essa troca de dados entre o Land Department e o Department of Business Development intensificou-se, permitindo verificar a origem real do capital por detrás dos sócios tailandeses em empresas detentoras de terrenos. A Ordem n.º 1/2026 do Department of Business Development (DBD Order No. 1/2026) desencadeou, a partir de abril de 2026, uma revisão em massa de mais de 46.000 empresas com participação estrangeira, com penas mais severas e a possibilidade de liquidação forçada para estruturas identificadas como arranjos de nominee.
A propriedade por interposição de nominee é crime segundo o Foreign Business Act, punível com multa entre 100.000 e 1 milhão de baht e até três anos de prisão, com responsabilidade que se estende também ao sócio tailandês que serviu de testa de ferro.
A nossa posição é clara: em 2026, um comprador com orçamento abaixo de 30 a 40 milhões de baht não deveria sequer considerar uma estrutura de empresa tailandesa para uma compra residencial. O risco não é que apareçam inspetores amanhã. O risco é que, na hora de revender, um comprador acompanhado por um advogado simplesmente se recuse a avançar com o negócio, e o ativo perca liquidez muito antes de perder legalidade.
Há uma excepção razoável a este conselho: se gerir um negócio tailandês genuinamente operacional, com faturação real, funcionários e sócios que investem o seu próprio dinheiro, então deter terreno através dessa empresa não é um esquema, é prática empresarial normal.
O arrendamento de '90 anos' existe mesmo?
Não, e este é talvez o mal-entendido mais persistente entre compradores europeus. Os vendedores de villas em regime de leasehold anunciam frequentemente a estrutura '30+30+30' como noventa anos de propriedade. Na realidade, o registo do cartório só regista o primeiro período de trinta anos. A promessa de renovação é uma obrigação pessoal do atual proprietário do terreno para com um inquilino específico, e a jurisprudência tailandesa tem repetidamente tratado essas renovações como um direito contratual pessoal que não se transmite automaticamente a um novo proprietário do terreno.
Enquanto o promotor imobiliário se mantiver em atividade e cuidar da sua reputação, tudo funciona sem sobressaltos. O verdadeiro teste chega ao ano trinta e um, e o mercado simplesmente ainda não tem estatísticas sobre esse teste, porque os arrendamentos de zonas turísticas com essa idade ainda são raros na Tailândia.
O prazo registável de arrendamento é de 30 anos; extensões além disso não entram no registo predial e permanecem uma obrigação contratual do proprietário específico, não um direito automático.
De onde tem de vir o dinheiro para comprar uma fração?
Para registar a propriedade plena de uma fração, os fundos têm de ser transferidos do estrangeiro: o dinheiro tem de chegar em moeda estrangeira e, para montantes iguais ou superiores a 50.000 dólares americanos, o banco emite um formulário de Foreign Exchange Transaction (FET), sem o qual o cartório não processa a transação. Para um comprador português, isto significa organizar a transferência bancária com antecedência e com o propósito correto declarado, algo que os bancos tailandeses exigem de forma bastante rígida.
Aqui está o lado que raramente é notícia: a fiscalização atinge os esquemas de zona cinzenta, não as compras transparentes. Uma fração comprada em freehold com fundos transferidos do estrangeiro e um formulário FET válido não se tornou, nos últimos dois anos, um único dia mais difícil de registar. Pelo contrário, quanto mais apertada é a fiscalização das estruturas de nominee, mais previsível se torna o mercado secundário das fracões dentro da quota estrangeira, simplesmente porque as alternativas legais para um estrangeiro deter este tipo de ativo continuam a diminuir.
O que mudou desde 2024 e o que continua só uma promessa
As expectativas de mercado em 2024 eram bem diferentes. O Conselho de Ministros tailandês tinha instruído os ministérios competentes a estudar duas propostas: alargar o prazo máximo de arrendamento para 99 anos e aumentar a quota estrangeira em condomínios para 75%. Na comunidade internacional de compradores em Phuket, falava-se pouco de outra coisa durante meses. Em 2026, nenhuma das duas medidas se tinha tornado lei. O debate encontrou resistência política, e o argumento sobre 'vender o país' revelou-se mais forte do que o argumento sobre atrair capital.
Em vez de expandir direitos, o governo fez algo mais barato e mais rápido: começou a verificar se os direitos que já existem estão a ser respeitados.
O passo prático que evita mais problemas acontece antes de assinar qualquer coisa: pedir um certificado atualizado da administração do condomínio a confirmar a quota estrangeira remanescente por área, e confirmar que a fração pretendida cabe dentro dela. Vale ainda verificar a existência de título chanote sem ónus, o histórico de pagamentos do fundo comum do condomínio e, em projetos novos, a licença de construção e a aprovação de EIA (estudo de impacto ambiental), quando aplicável.
Se procura apoio para navegar este processo em português, a equipa da Imóveis na Tailândia acompanha compradores portugueses precisamente nestes pontos de verificação antes da assinatura.
FAQ
Um português pode comprar terreno na Tailândia?
Em geral, não em nome individual. O Land Code não concede esse direito a estrangeiros. As exceções (certos casos de herança e a Secção 96 bis, com investimento mínimo de 40 milhões de baht e aprovação do Ministério do Interior) são raras na prática.
É seguro comprar uma villa através de uma empresa tailandesa?
Só se os sócios tailandeses tiverem investido fundos próprios reais e participarem efetivamente na gestão. Se não o fizerem, trata-se de uma estrutura de nominee, crime segundo o Foreign Business Act, com multas até 1 milhão de baht e até três anos de prisão, incluindo para o sócio tailandês envolvido.
É verdade que se pode registar um arrendamento de 90 anos na Tailândia?
Não. Só é possível registar 30 anos no cartório. As renovações seguintes existem apenas como promessa contratual do proprietário atual, sem garantia de que vinculem um futuro comprador do terreno.
O dinheiro para comprar uma fração tem mesmo de vir do estrangeiro?
Sim, para registo em nome estrangeiro (freehold). Os fundos têm de entrar na Tailândia em moeda estrangeira, e a partir de 50.000 dólares americanos o banco emite o formulário FET, indispensável para o cartório aceitar o registo.
Vão mudar as regras nos próximos anos?
As propostas de arrendamento de 99 anos e quota de 75% estão em discussão desde 2024, mas nenhuma se tornou lei até 2026. É mais prudente planear com base nas regras atuais do que em propostas ainda não aprovadas.
Fonte: DBD Order No. 1/2026, citado via aiproperty-phuket.com