O que pode um português comprar na Tailândia, afinal?
Resposta direta: um estrangeiro pode adquirir em plena propriedade (freehold) um apartamento em condomínio, desde que a quota de 49% do edifício não esteja esgotada. Terrenos, moradias e vivendas isoladas estão vedados à propriedade direta por não-residentes, sem exceção. Qualquer estrutura que contorne esta regra através de empresas tailandesas com sócios nominais acarreta riscos jurídicos graves, incluindo anulação do negócio e processo-crime.
Para quem está em Portugal a considerar comprar casa na Tailândia - seja em Phuket, Pattaya ou Koh Samui - compreender este quadro legal não é um mero formalismo: é uma questão de segurança financeira.
Porque existe este paradoxo?
A Tailândia ocupa o 4.º lugar no Sudeste Asiático em atração de investimento direto estrangeiro. Em 2025, esse fluxo superou os 15 mil milhões de dólares, segundo o Banco da Tailândia, concentrado em eletrónica, indústria automóvel e economia digital. O governo tailandês corteja ativamente o capital externo - mas traça uma linha clara quando se trata de terra. Um investidor pode construir uma fábrica; não pode comprar a moradia ao lado. Esta contradição não é acidente: é política deliberada, enraizada numa sensibilidade nacionalista que torna qualquer reforma legislativa extraordinariamente difícil.
O que diz a lei: o essencial para um comprador europeu
Terrenos e moradias - proibição total
A Lei do Registo Predial tailandesa (Land Code Act B.E. 2497, de 1954) proíbe estrangeiros de deter a propriedade de terrenos. Isto aplica-se a vivendas, moradias em banda e qualquer tipologia que inclua terreno. Não há exceções para cidadãos da União Europeia nem para titulares de visto de longa duração.
Apartamentos em condomínio - a única via de freehold
A Lei do Condomínio (Condominium Act B.E. 2522, de 1979, com alterações posteriores) permite que estrangeiros detenham o título de propriedade plena de frações autónomas. O limite máximo é 49% da área total registada de um edifício. Quando esta quota está esgotada, um comprador estrangeiro só pode adquirir mediante arrendamento de longo prazo de 30 anos.
Phuket e Pattaya representam mais de 60% de todas as transações de condomínios envolvendo compradores estrangeiros. Em projetos muito procurados nestas zonas, a quota dos 49% está frequentemente preenchida antes mesmo de o edifício ser concluído.
Arrendamento de longa duração (leasehold) - opção viável, mas com limites
O arrendamento registado no Departamento de Terras oferece proteção legal durante o prazo estipulado, que não pode exceder 30 anos. É comum encontrar contratos com cláusulas de renovação (30+30 ou 30+30+30), mas estas não constituem um direito real sobre o imóvel. Se o terreno mudar de proprietário, o novo titular não está legalmente obrigado a honrar as condições de renovação. Este risco deve ser avaliado com um advogado independente antes de qualquer assinatura.
Incentivos do BOI: o que cobrem (e o que não cobrem)
O Board of Investment (BOI) tailandês oferece incentivos fiscais e facilidades para investimento empresarial e industrial. Há quem pergunte se os benefícios do BOI abrem caminho à compra de imóveis residenciais. A resposta é não: os incentivos do BOI destinam-se a investimento produtivo e não criam qualquer mecanismo alternativo para aquisição de propriedade residencial por estrangeiros.
Os riscos das estruturas com sócios nominais
Alguns promotores e intermediários propõem a criação de uma empresa tailandesa com sócios locais nominais para contornar as restrições de posse de terreno. Esta abordagem é ilegal e as consequências são reais:
- O Departamento de Terras intensificou auditorias às estruturas acionistas a partir de 2023.
- As autoridades tailandesas já instauraram processos a mais de 850 empresas ligadas a estruturas de sócios nominais ilegais, com prejuízos alegados superiores a 15 mil milhões de baht.
- As sanções ao abrigo da Lei do Investimento Estrangeiro (Foreign Business Act) podem atingir 1 milhão de baht (cerca de 28 000 dólares), sendo o encarceramento uma possibilidade.
- O negócio pode ser anulado, com perda do investimento.
O Bangkok Post noticiou que milhares de empresas com participação estrangeira em ilhas tailandesas estão sob investigação ativa.
Comparação com países vizinhos
| País | Propriedade plena para estrangeiros | Arrendamento | Condições principais |
|---|---|---|---|
| Tailândia | Apenas apartamentos (quota de 49%) | 30 anos (não renovável por direito) | Restrições entre as mais severas da região |
| Vietname | Apartamentos (quota de 30%) | 50 anos em moradias | Abertura desde 2015 |
| Malásia (MM2H) | Sim, com programa de residência | Disponível | A partir de 1 milhão de ringgit (aprox. 220 000 USD) |
A Tailândia permanece notavelmente mais restritiva do que os seus vizinhos mais próximos no que toca a direitos de propriedade para estrangeiros.
O que pode mudar em 2026?
A administração Paetongtarn Shinawatra está a rever um pacote alargado de incentivos ao investidor. O ponto mais discutido é o aumento da quota de propriedade estrangeira em condomínios de 49% para 75% em zonas económicas especiais. Contudo, até meados de 2026, nenhum projeto de lei foi formalmente submetido ao parlamento.
Em 2024, uma proposta para introduzir arrendamentos de 99 anos foi debatida mas acabou arquivada sob pressão política interna, o que ilustra bem a dificuldade de reforma nesta área.
Fiscalidade na compra: os números concretos
- Imposto de transmissão: 2% do valor avaliado
- Imposto de selo: 0,5%
- Imposto especial sobre o negócio: 3,3%, aplicável quando o imóvel é revendido dentro de 5 anos após a compra
Como transferir dinheiro de Portugal para comprar na Tailândia
Os fundos têm de ser remetidos do estrangeiro e convertidos em baht tailandês através de um banco tailandês. O banco emite um Foreign Exchange Transaction Form (FETF), documento obrigatório para registar o título de propriedade de um condomínio em nome estrangeiro. Sem este comprovativo de transferência internacional, o registo não é possível. Alguns compradores utilizam exchanges de criptomoedas licenciadas na Tailândia, mas os promotores raramente aceitam cripto diretamente.
Freehold vs. leasehold: qual a melhor opção?
Do ponto de vista da segurança jurídica, um apartamento em freehold é a opção mais sólida: o título é seu, sem prazo de validade. Em termos de rentabilidade, as vivendas em Phuket podem gerar 6 a 8% ao ano em rendas, enquanto os apartamentos em condomínio apresentam médias de 4 a 6%. A desvantagem de uma vivenda em leasehold é que o valor de revenda diminui à medida que o prazo restante de arrendamento se encurta, ao contrário de um apartamento em freehold.
A estratégia mais segura para um comprador português em 2026
Para a maioria dos investidores europeus, a abordagem de menor risco é adquirir um apartamento em freehold num projeto onde a quota estrangeira ainda esteja disponível, confirmada por escrito antes de qualquer compromisso. A devida diligência jurídica através de um advogado independente, que não seja indicado pelo promotor, é indispensável. As vivendas em leasehold continuam a ser uma opção válida, mas apenas quando o contrato está cuidadosamente estruturado e o risco de renovação é plenamente compreendido.
A equipa da Imóveis na Tailândia acompanha compradores portugueses em todas as fases deste processo, desde a verificação da quota disponível até à revisão contratual independente.
Fonte: Bangkok Post