Resposta rápida: vale a pena investir em armazéns na Tailândia?
Sim, e os números falam por si: os armazéns tailandeses geram atualmente 8-12% de rendimento líquido ao ano, 2 a 3 vezes mais do que um condomínio em Banguecoque ou uma villa em Phuket. A causa é simples: a procura por espaço logístico supera a oferta em mais de 10% desde 2021, segundo a Cushman & Wakefield, e a construção de novas instalações não consegue acompanhar o ritmo do comércio eletrónico e da industrialização da Tailândia.
Se é dos que segue de perto o mercado imobiliário de Phuket à procura da próxima boa oportunidade, talvez ainda não tenha reparado neste setor. Enquanto a maioria dos compradores europeus continua concentrada em apartamentos com vista mar ou em villas para arrendamento turístico, os armazéns tailandeses tornaram-se, discretamente, uma das classes de ativos mais rentáveis do país.
Por que os armazéns e não os condomínios?
A lógica é diferente da do imobiliário residencial que qualquer investidor português já conhece de Lisboa ou do Algarve. Aqui, não há sazonalidade turística nem concorrência do Airbnb: os inquilinos são empresas de logística e e-commerce, com contratos de 3 a 5 anos e indexação fixa, o que garante um fluxo de caixa muito mais previsível do que arrendar a turistas mês a mês.
Segundo o Bangkok Post, a escassez de armazéns na Tailândia está a permitir que os proprietários dos imóveis existentes dictem as condições aos inquilinos, algo raro num mercado imobiliário. O setor industrial está consistentemente a superar o residencial, tanto em resiliência como em rendimento.
Os números que sustentam a tese de investimento
- O défice de oferta é estimado em 15-20% da procura atual, e as novas instalações não conseguem colmatar a diferença
- As rendas médias de armazéns Grade A no Corredor Económico Oriental (EEC) atingem 175-200 THB por m² ao mês, com subidas anuais de 5-7%
- As taxas de ocupação nos principais polos logísticos superam os 90%
- As zonas de maior procura são as províncias de Chonburi, Samut Prakan e Pathum Thani, além do corredor ao longo da Motorway 7
O motor por detrás da procura: o Corredor Económico Oriental (EEC)
O Corredor Económico Oriental (EEC) é um programa governamental de desenvolvimento que abrange três províncias, Chonburi, Rayong e Chachoengsao, e é o principal motor da procura por armazéns na Tailândia. O investimento em infraestruturas nesta zona já superou 1,5 biliões de THB (trilhão em escala americana), um valor que dá uma ideia da escala e da seriedade deste projeto a longo prazo.
A isto soma-se o crescimento estrutural do comércio eletrónico: o mercado de retalho online da Tailândia já vale cerca de 850 mil milhões de THB, e cada ponto percentual de crescimento exige mais capacidade logística. Shopee, Lazada e TikTok Shop estão todos a expandir a sua presença em armazéns no país, criando uma procura que, ao contrário do turismo, não depende do câmbio do euro ou de crises geopolíticas na Europa.
Quanto custa entrar neste mercado?
Os valores de entrada são claramente superiores aos do residencial. Uma instalação de qualidade com 2.000 a 5.000 m² custa entre 30 e 80 milhões de THB (aproximadamente 800 mil a 2,2 milhões de USD). Não é, portanto, um investimento para quem procura um estúdio em Bangtao com 3 milhões de THB, mas sim para investidores com capital mais robusto e visão de médio/longo prazo.
Para quem quer entrar com tickets mais acessíveis, existe uma alternativa interessante:
Os REITs industriais tailandeses: a porta de entrada mais acessível
Os REITs industriais tailandeses (como o WHA Premium Growth Freehold REIT, o AIMIRT e outros) cotam na bolsa SET e permitem investir no setor de armazéns a partir de apenas alguns milhares de THB, com rendimentos de dividendos de 6-8% ao ano. É de longe a forma mais simples e líquida de ganhar exposição a este mercado, sem lidar diretamente com contratos de arrendamento, gestão de inquilinos ou estruturas societárias.
Um REIT (Real Estate Investment Trust) é um fundo imobiliário cotado na bolsa que detém carteiras de armazéns e fábricas, sendo obrigado por lei a distribuir pelo menos 90% dos rendimentos como dividendos. Para investir, basta abrir uma conta de corretagem na bolsa tailandesa.
Como pode um estrangeiro comprar (ou investir em) um armazém na Tailândia?
Aqui está o ponto que qualquer comprador português precisa de entender bem: estrangeiros não podem ser proprietários diretos de terreno na Tailândia, e um armazém inclui sempre o terreno onde está construído. Existem, no entanto, três estruturas comummente utilizadas:
- Constituir uma empresa tailandesa (Thai Limited Company) com participação estrangeira
- Um arrendamento de longo prazo do terreno (leasehold), normalmente de 30 anos com opção de renovação (30+30 anos)
- Investir através de REITs cotados em bolsa, sem necessidade de estrutura societária
Prazos, impostos e outros pormenores práticos
Os prazos de construção de um armazém Grade A chave-na-mão rondam os 8-14 meses, o que só agrava a escassez, já que a procura cresce mais rápido do que os promotores conseguem entregar novas instalações.
Do lado fiscal, há uma boa notícia para quem está habituado à carga fiscal em Portugal: o imposto sobre imóveis comerciais na Tailândia é de apenas 0,3% do valor avaliado, claramente inferior ao praticado na maioria das jurisdições europeias.
Em termos de oferta nacional, o stock de armazéns prontos a usar (ready-built warehouse, RBW) manteve-se estável em cerca de 6,05 milhões de m², e o stock de fábricas prontas a usar (RBF) em cerca de 3,42 milhões de m² no segundo trimestre de 2026, segundo o Bangkok Post, o que confirma a dimensão real do aperto de oferta.
Quais são os riscos a considerar?
Nenhum investimento é isento de riscos, e este mercado tem particularidades que um comprador português deve avaliar com cuidado:
- Complexidade jurídica na estruturação da propriedade estrangeira
- Dependência de um ou dois inquilinos-âncora, o que concentra o risco de vacância
- Exposição cambial, já que os rendimentos são gerados em THB
- Risco de sobreoferta dentro de 3 a 5 anos, à medida que novos projetos entram no mercado
- Risco de cheias, as inundações de 2011 destruíram centenas de instalações industriais na região de Ayutthaya
Vale a pena viajar à Tailândia antes de investir?
Sem dúvida. Comprar um imóvel comercial à distância, sem visita presencial, carrega um risco elevado. O investidor deve avaliar pessoalmente a localização, as infraestruturas de acesso, o estado do edifício e o ambiente envolvente antes de comprometer capital, idealmente combinando a viagem com visitas às zonas industriais de Chonburi ou Samut Prakan, ambas a 40-90 minutos do Aeroporto de Suvarnabhumi.
Conclusão: por onde começar
O setor de armazéns na Tailândia continua a ser uma das classes de ativos mais subestimadas pelos investidores internacionais, incluindo os portugueses focados quase exclusivamente em Phuket. A combinação de uma escassez estrutural de oferta, crescimento do comércio eletrónico e investimento contínuo do governo no EEC cria uma base sólida para rendimentos consistentes.
Para quem está a dar os primeiros passos, o caminho mais sensato é começar pelos REITs industriais tailandeses, conhecer o mercado por dentro e só depois considerar o investimento direto através de estruturas de arrendamento de longo prazo. E se o objetivo for diversificar além dos condomínios de Phuket, a equipa da Imóveis na Tailândia pode ajudar a avaliar qual estrutura de investimento faz mais sentido para o seu perfil.
Fonte: Bangkok Post