Um comprador português que esteja a negociar um T2 em Rawai esta semana não vai sentir a subida da yield japonesa na sua prestação, porque não existe prestação: em Phuket, compradores não residentes pagam a pronto. Mas essa mesma subida está, ainda que de forma indireta, a mudar quem está do outro lado da mesa.
A resposta direta é esta: a yield das obrigações do Japão a 10 anos ultrapassou os 3% por pela primeira vez em cerca de três décadas, um nível não visto desde 1996, segundo o Japan Times e a Euronews. Ao mesmo tempo, a yield dos EUA a 10 anos aproxima-se de 4,8%, a de 2 anos ronda os 4,41%, e o petróleo Brent negoceia perto dos 95 dólares por barril. Para o mercado imobiliário do Phuket, isto não altera o preço por metro quadrado de um dia para o outro, mas altera o comportamento de quem vende.
O que significa exatamente a subida da yield japonesa?
Durante vinte anos, a dívida pública japonesa de longo prazo pagou perto de zero. Isso fez do Japão uma fonte de capital barato para toda a Ásia, incluindo para investidores que depois colocavam esse dinheiro em ativos como imóveis turísticos no Sudeste Asiático. Com a yield a 10 anos acima de 3%, e os mercados a atribuir uma probabilidade de 80% a 90% a uma nova subida de juros do Banco do Japão, possivelmente para 1,25% na reunião de setembro, parte desse capital japonês tem incentivo para voltar para casa. É uma mudança de regime, não ruído passageiro.
A yield dos EUA a 10 anos perto de 4,8%, com a de 2 anos em 4,41%, reforça a mesma leitura: o mercado não está a apostar numa descida rápida das taxas, está a preparar-se para taxas altas durante mais tempo. E o Brent a 95 dólares alimenta a inflação através dos custos de transporte e energia, o que por sua vez sustenta a pressão para manter juros elevados.
Isto torna os imóveis em Phuket mais baratos para quem compra em euros ou dólares?
Não de forma automática, e é aqui que muitos compradores se enganam. Existe a ideia generalizada de que uma venda de obrigações e um dólar forte tornam os ativos tailandeses automaticamente mais baratos para quem compra em moeda estrangeira. A história recente contraria isso: o baht tailandês comporta-se muitas vezes como uma moeda-refúgio regional, apoiado numa balança de conta corrente sólida, entradas de turismo consistentes e uma componente de ouro considerável nas reservas do país.
Orçamentar a compra a partir da expectativa de que o baht vai desvalorizar é, na prática, uma estratégia fraca. O conselho mais sensato é planear o orçamento com base na taxa de câmbio atual, com uma margem de segurança, e não com base numa previsão de desvalorização que pode simplesmente não se materializar.
Porque é que os vendedores em Phuket estão mais dispostos a negociar?
Há um ponto que raramente se diz de forma direta: um vendedor cujo capital estava parcialmente investido em obrigações de longo prazo está agora a olhar para uma perda não realizada nessa carteira. Isso cria dois cenários possíveis, e ambos estão a acontecer em simultâneo no mercado secundário de Phuket.
Num, o vendedor negoceia o preço do imóvel para evitar realizar perdas noutro lado da sua carteira. No outro, retira o anúncio e espera por melhores condições. Isto significa que cada imóvel tem de ser avaliado individualmente, e não a partir do preço médio por metro quadrado numa determinada zona, como Rawai ou Bang Tao. A diferença de preço entre dois imóveis comparáveis nessas duas zonas resolve-se muitas vezes em detalhes que só se percebem numa visita presencial, e não numa ficha online.
Quando é que a yield de um imóvel em Phuket deixa de compensar?
A mecânica é simples e um pouco desconfortável de aceitar. Quando uma taxa de juro dos EUA sem risco paga 4,8% ao ano, sem inquilinos, sem obras de manutenção e sem empresa de gestão pelo meio, qualquer ativo que gere rendimento tem de justificar porque é melhor do que isso.
Um apartamento em Phuket com uma yield líquida de 5% a 6% ao ano, depois de impostos e taxas de gestão, deixa de ser uma escolha óbvia para alguém que pensa em dólares e não tem intenção de viver no imóvel. Continua a ser um negócio sólido para quem tem um horizonte de 7 a 10 anos e está a apostar na valorização do capital, mas o argumento da yield pura, isolado, é mais fraco hoje do que era há dois anos.
A minha posição sobre isto: comprar um imóvel turístico apenas pelo rendimento de arrendamento só faz sentido quando a ocupação está sustentada por, pelo menos, duas temporadas de histórico real de reservas, e não por uma projeção de um promotor. Se o orçamento for inferior a 150.000 dólares e o objetivo for revenda dentro de dois a três anos, praticamente nada disto se aplica: nesse prazo, a localização e a fase de construção pesam mais do que a curva de juros de Tóquio.
O que muda com o novo visto de longa duração da Tailândia?
Além do contexto financeiro global, há uma mudança concreta e local a considerar. Segundo o Bangkok Post, o programa de visto de longa duração da Tailândia oferece agora um visto de um ano a estrangeiros que comprem um apartamento (condomínio) com valor mínimo de 3 milhões de baht, ou que arrendem por pelo menos 85.000 baht por mês.
Este limiar de 3 milhões de baht passa a ser um dado concreto para planear a compra, ao lado de toda a análise sobre juros e obrigações. Para muitos compradores europeus, este valor está dentro do alcance de um apartamento bem localizado em zonas como Bang Tao, o que torna o visto um argumento adicional, e não apenas um bónus.
Vale a pena esperar por uma queda de preços antes de comprar?
No mercado primário do Phuket, esperar por uma descida de preços enquanto os custos de construção sobem (empurrados também pelo Brent a 95 dólares, que encarece cimento, vidro e transporte de materiais) nem sempre é lógico. Os promotores tendem a passar esse aumento de custos para as fases seguintes do projeto, não para unidades já vendidas a preço fixo.
No mercado secundário, a margem de negociação é mais real neste momento, sobretudo com vendedores cujas carteiras foram afetadas pela venda de obrigações. Mas essa margem encontra-se imóvel a imóvel, não no mercado como um todo.
A Home In Phuket, citada na fonte original, nota que o mercado imobiliário do Phuket em 2026 está a tornar-se mais equilibrado e orientado para investidores de longo prazo, com procura crescente por residências de marca e vilas com serviços por parte de compradores da Rússia, Austrália, China e outros mercados. Para quem pensa em comprar através da Imóveis na Tailândia, este é precisamente o tipo de contexto que vale a pena discutir antes de marcar uma viagem de visita, e não depois.
Quem estiver a planear uma viagem de visita ao Phuket na próxima temporada deve reservar mais do que dois dias para isso. Se o capital do comprador estiver, por outro lado, parado num fundo de obrigações, realizar essa perda para financiar a entrada num ativo pouco líquido raramente compensa: é geralmente mais sensato esperar que os instrumentos de curto prazo cheguem à maturidade e usar esse dinheiro liberto.
Fonte: The Japan Times