Se está a pensar comprar uma vila em Phuket através de uma empresa tailandesa com sócios locais a segurar 51% das ações, a pergunta direta é esta: a lei não mudou, mas a fiscalização sim, e desde maio de 2026 os cartórios de terras cruzam automaticamente os dados da empresa com a base do Department of Business Development (DBD). Acima de um pagamento em dinheiro de 2 milhões de baht ou de um bem avaliado em mais de 5 milhões de baht, o funcionário vai perguntar de onde veio o dinheiro, qual é a profissão do sócio tailandês e por que razão a participação foi paga em numerário. Isto aplica-se tanto a compras novas como a estruturas montadas há cinco ou dez anos.
Para quem segue o mercado imobiliário do sul da Tailândia a partir de Lisboa ou do Porto, este não é um pormenor burocrático menor. É o tipo de mudança que decide se uma revenda demora três semanas ou seis meses.
O que mudou exatamente em maio de 2026?
O Department of Lands enviou três circulares marcadas como 'mais urgentes' a todos os cartórios de terras provinciais. Não alteram o Código de Terras nem criam uma nova lei: consolidam instruções antigas, dispersas desde 2006, num sistema obrigatório de verificação. A diferença prática é enorme. Antes, um funcionário via uma pasta de papéis e tinha de confiar no que lá estava escrito. Agora, o cartório cruza o registo de acionistas com as declarações da empresa no DBD, examina quem pagou de facto o capital social registado e como, e pode enviar alguém ao terreno para confirmar se um diretor tailandês vive mesmo na propriedade.
A instrução original do Ministério do Interior já existia desde 2006 e pedia atenção a sócios tailandeses com rendimentos mínimos e a empresas constituídas pouco antes da compra de um terreno. O problema, durante quase vinte anos, foi que a instrução não vinha acompanhada de ferramentas para a aplicar. As circulares de 2026 resolvem precisamente essa lacuna de infraestrutura, não de lei.
Como funciona a estrutura que está agora sob escrutínio?
O esquema é mais antigo do que a maioria dos seus utilizadores atuais. Nasceu na segunda metade da década de 1990, depois da crise financeira asiática ter empurrado a Tailândia a abrir o mercado imobiliário a capital estrangeiro sem tocar no Código de Terras. Os estrangeiros passaram a poder ter condomínios em regime de propriedade plena e contratos de arrendamento, mas o terreno ficou de fora.
O mercado respondeu com uma solução de contorno: uma empresa tailandesa onde 51% das ações pertencem a cidadãos tailandeses, enquanto o controlo efetivo fica com o investidor estrangeiro através de ações preferenciais com direitos de voto reforçados, acordos de penhor de ações e procurações. Ruas inteiras de vilas em Koh Samui, em Hua Hin e na costa oeste de Phuket seguem exatamente este modelo.
Quando é que se acende o alarme para 'alto risco'?
Uma empresa com envolvimento estrangeiro no capital, na estrutura acionista ou no controlo, acima de determinados limites, é classificada como de alto risco e passa por uma revisão mais profunda: registo de acionistas, declarações no DBD, documentos financeiros, contratos e inspeção física ao local.
O Department of Lands é explícito num ponto que vale a pena reter: a classificação de alto risco é uma ferramenta de triagem, não uma constatação de ilegalidade. Uma empresa nessa lista não é automaticamente presumida culpada. Ainda assim, a partir daí, a documentação exigida cresce: quem pagou o capital, com que dinheiro, e se há atividade real por detrás da empresa.
Paralelamente, mais de 46.000 empresas com participação estrangeira já estão sob auditoria em todo o país por suspeita de estruturas de testa-de-ferro (nominee), segundo reportagens do setor sobre a fiscalização de 2026.
Quais são as consequências legais para quem usa um testa-de-ferro?
A propriedade nominee continua a ser matéria criminal ao abrigo do Foreign Business Act, com multas entre 100.000 e 1 milhão de baht e até três anos de prisão, tanto para o comprador estrangeiro como para o cidadão tailandês que aceita atuar como acionista de fachada. É por isso que encontrar alguém dispostO a desempenhar esse papel se tornou mais caro e mais arriscado para ambas as partes.
O Código de Terras permite ainda que as autoridades ordenem a alienação de terrenos adquiridos ilegalmente dentro de um prazo定, e forcem a venda se essa ordem for ignorada. Na prática, o mercado não tem visto confiscações em massa, e não é isso que eu esperaria ver agora: politicamente, seria um custo elevado para um país onde os compradores estrangeiros representam uma parcela significativa da procura nas províncias turísticas. O cenário mais realista é mais discreto e mais incómodo: uma revenda que fica parada durante meses enquanto uma estrutura de alto risco passa pela revisão, com o desconto no preço a aumentar à medida que o comprador desiste.
Empresa, arrendamento de longo prazo ou condomínio: qual escolher?
Aqui vai a minha posição, e ela aplica-se sobretudo a quem está agora a decidir entre montar uma empresa tailandesa ou optar por um arrendamento registado: escolha o arrendamento. Um contrato de leasehold de 30 anos, registado no cartório de terras no verso do título chanote, dá direitos mais fracos do que a propriedade plena, mas não colapsa sob auditoria e não o transforma em réu de um processo criminal.
Uma unidade de condomínio dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira continua a ser a única forma de propriedade plena (freehold) disponível para estrangeiros, e continua a ser a opção mais aborrecida, e a mais segura, da mesa.
Dito isto, seria prematuro liquidar por completo a via societária. Uma empresa com operações genuínas, sócios tailandeses reais, capital efetivamente realizado e vários anos de registos limpos passa a revisão sem grande drama. O problema é que uma empresa dessas custa dinheiro a sério e exige um negócio real por detrás, não uma casca vazia montada uma semana antes do fecho do negócio.
Há também um cenário onde nada disto se aplica: um orçamento de 5 a 6 milhões de baht para um condomínio já construído. Não há empresa, não há testa-de-ferro, e não há limiar de origem de fundos acionado pelo valor de avaliação. Simplesmente não há nada para estruturar.
O que falha primeiro quando a fiscalização aperta?
O primeiro tipo de estrutura a deixar de funcionar é a empresa 'de pacote', montada uma semana antes do fecho, com três acionistas tailandeses cujos registos financeiros não mostram rendimento nem movimento de conta. É o alvo mais fácil e o mais comum nas províncias turísticas.
O segundo equívoco a desmoronar-se é a ideia de que uma carta do cônjuge tailandês a confirmar a natureza pessoal dos fundos encerra o processo para sempre. Essa carta resolve um registo específico, mas não protege a estrutura subjacente de escrutínio futuro se o terreno estiver em nome de uma empresa e não em nome pessoal do cônjuge.
Se já tem uma vila ou terreno através de uma empresa tailandesa, o passo mais barato e mais rápido é pedir um extrato da empresa junto do DBD e ver exatamente o que o cartório de terras vê. Custa muito pouco e demora um dia, e qualquer decisão sobre reestruturar deve ser tomada bem antes de querer vender, não na semana da promessa de compra e venda.
O que precisa de saber antes de assinar a escritura
A transferência de título no cartório de terras exige presença pessoal ou uma procuração redigida rigorosamente em forma legal tailandesa, e os cartórios têm-se tornado visivelmente mais exigentes quanto à presença pessoal. Reserve dois a três dias úteis para a fila, a avaliação e o cheque bancário ao planear a viagem a Phuket ou a outra província.
Para quem procura apoio nesta fase, a equipa da Imóveis na Tailândia acompanha compradores portugueses precisamente nestes detalhes práticos, desde a escolha entre empresa e arrendamento até à documentação exigida no cartório.
Fonte: Restate.ru