Um recorde em Tóquio que está a mudar o mapa dos investidores asiáticos
Se procura um sinal claro de que o mercado imobiliário asiático está a reorganizar-se, aqui está um: o preço médio de um apartamento na área metropolitana de Tóquio ultrapassou pela primeira vez os 100 milhões de ienes (cerca de 640.000 dólares) no primeiro semestre de 2026, segundo dados da Nikkei Asia. Este valor recorde está a afastar até os compradores japoneses do seu próprio mercado, empurrando capital para destinos alternativos na Ásia, entre os quais Phuket se destaca como um dos principais beneficiários.
Para quem acompanha o mercado português de investimento imobiliário internacional, a comparação é reveladora. Com o orçamento equivalente a um único apartamento em Tóquio, um investidor pode adquirir dois a quatro condomínios premium com vista mar em Phuket, e ainda assim obter uma rentabilidade de arrendamento muito superior.
Resposta direta: quanto custa Phuket comparado com Tóquio?
Um condomínio à beira-mar em Phuket custa entre 5 e 15 milhões de baht tailandês (THB), ou seja, 140.000 a 420.000 dólares, um valor claramente inferior ao de Tóquio. Além do preço de entrada mais baixo, Phuket oferece rentabilidades de arrendamento de 6% a 8% ao ano, contra apenas 2% a 3% em Tóquio. Por metro quadrado, Tóquio atinge 12.000 a 18.000 dólares, enquanto em Phuket os empreendimentos premium ficam pelos 3.000 a 6.000 dólares por metro quadrado.
Por que os preços em Tóquio dispararam para um máximo histórico?
O principal motor deste recorde é o custo de construção. Nos últimos três anos, os custos de construção no Japão subiram cerca de 20% a 25%, impulsionados pelo aumento do preço do aço, do betão e da mão-de-obra, agravado pela escassez de trabalhadores no setor. Os promotores imobiliários japoneses estão também a concentrar-se no segmento premium, onde as margens são mais elevadas, o que empurra a média geral para cima.
A isto soma-se o iene fraco, atualmente a negociar na faixa dos 155-160 por dólar. Esta desvalorização torna o imobiliário japonês caro em termos de moeda local, mas relativamente barato para quem detém dólares, e ao mesmo tempo incentiva os próprios investidores japoneses a procurar oportunidades no estrangeiro, onde o seu dinheiro rende mais.
Quanto se pode comprar em Phuket com o preço de um apartamento em Tóquio?
- Um estúdio num bom empreendimento em Phuket parte de 3,5 a 6 milhões de THB (100.000 a 170.000 dólares)
- Um apartamento de um quarto (T1) custa entre 5 e 12 milhões de THB (140.000 a 340.000 dólares)
- Isto representa preços 3 a 5 vezes mais baixos do que imóveis comparáveis no centro de Tóquio
- No topo da gama, vilas e condomínios ultra-premium a partir de 50 milhões de THB continuam a vender-se ativamente, mesmo com o abrandamento geral do turismo
Esta acessibilidade relativa explica por que motivo o interesse não se limita a compradores japoneses. Segundo o Bangkok Post, compradores internacionais, incluindo uma fatia crescente vinda do Médio Oriente, têm vindo a apostar em Phuket pelo estilo de vida que a ilha oferece e pelas vantagens de diversificação de património.
O que sustenta a procura em Phuket: turismo, oferta e regras claras
- Phuket bateu recordes de chegadas turísticas em 2025, com mais de 14 milhões de chegadas internacionais, o que sustenta diretamente as taxas de ocupação no arrendamento de curta duração
- Os custos de construção na Tailândia sobem a um ritmo mais moderado do que no Japão, cerca de 8% a 12% no mesmo período, o que ajuda a manter os preços finais dos imóveis mais contidos
- Bang Tao, Laguna e Kata continuam a ser as zonas mais procuradas por investidores asiáticos, graças a infraestruturas consolidadas e boas taxas de ocupação. Em Bang Tao, o preço médio dos apartamentos ronda já os 283.975 THB por metro quadrado, aproximando-se dos valores praticados nas zonas nobres de Banguecoque, segundo a Nation Thailand
- Programas de rentabilidade garantida, oferecidos por vários promotores em Phuket, costumam prometer 5% a 7% ao longo de 3 a 5 anos, formalizados contratualmente com a empresa gestora do empreendimento
Quem pode comprar imóveis em Phuket e como funciona a propriedade?
Os condomínios em regime de propriedade plena (freehold) estão disponíveis para estrangeiros dentro de uma quota de 49% de propriedade estrangeira por projeto, o que garante uma titularidade total e sem restrições sobre a fração adquirida. Isto aplica-se a qualquer nacionalidade, incluindo compradores japoneses, que tal como todos os estrangeiros podem adquirir apartamentos na Tailândia dentro desta quota.
Os fundos para a compra têm de ser transferidos do estrangeiro e convertidos em baht tailandês, um processo que fica documentado através de uma carta de confirmação bancária, essencial mais tarde para repatriar capital ou revender o imóvel.
Que rentabilidade de arrendamento posso realmente esperar?
As estimativas de mercado apontam para uma rentabilidade média de arrendamento de curta duração em Phuket entre 6% e 8% ao ano, antes de descontar custos de gestão. Na época alta (novembro a abril), a ocupação em propriedades de qualidade atinge tipicamente 80% a 90%. Já o arrendamento de longa duração rende menos, entre 4% e 5%, mas com custos operacionais mais baixos, o que pode compensar para investidores que privilegiam simplicidade sobre rendimento máximo.
Phuket ou Banguecoque: qual escolher?
Banguecoque tem um ponto de entrada mais baixo, com estúdios a partir de 2,5 milhões de THB, mas a rentabilidade de arrendamento fica-se pelos 4% a 5%, contra 6% a 8% em Phuket. Na prática, Banguecoque encaixa melhor numa estratégia de valorização de capital a longo prazo, enquanto Phuket está mais vocacionada para gerar rendimento de arrendamento desde o primeiro ano.
Quais são os riscos a considerar antes de comprar?
Os principais riscos incluem promotores pouco fiáveis, atrasos na construção e questões legais associadas a títulos de terreno. Por isso, a due diligence feita por um advogado independente, sem ligação ao promotor, é indispensável antes de assinar qualquer contrato-promessa. O risco cambial durante a transferência de fundos também deve ser tido em conta, sobretudo para quem transfere euros e depois converte para dólares ou baht.
Como organizar uma viagem de visita a imóveis em Phuket?
A abordagem mais eficaz é planear uma viagem de reconhecimento de 3 a 5 dias, combinando visitas a empreendimentos com uma estadia curta na ilha para sentir o ambiente e os bairros. O Aeroporto Internacional de Phuket recebe voos diretos de Tóquio, Hong Kong e Singapura, e é possível organizar todo o roteiro de visitas com apoio local, algo que a Imóveis na Tailândia costuma ajudar a preparar para compradores portugueses.
O capital vai continuar a sair do Japão?
Todos os indicadores apontam para o reforço desta tendência. Enquanto os custos de construção continuarem a subir no Japão e o iene se mantiver fraco, os investidores japoneses vão continuar à procura de alternativas com rentabilidades mais atrativas. Phuket está entre os três principais destinos deste capital, ao lado de Banguecoque e Kuala Lumpur.
O recorde de 100 milhões de ienes por um apartamento médio em Tóquio não é uma anomalia passageira, é o novo normal do mercado japonês. Para um investidor disposto a olhar para além do Japão, Phuket oferece uma vantagem concreta: duas a três vezes a rentabilidade, por uma fração do custo de entrada. Os números falam por si.
Fonte: Bangkok Post