Um comprador português entra na repartição de terras de Banglamung com um cheque visado de 4 milhões de baht e a lista de acionistas da sua empresa tailandesa. Há um ano, este processo teria sido carimbado e registado em noventa minutos. Desde maio de 2026, as primeiras perguntas são outras: de onde vem o dinheiro, qual é a sua profissão, e por que razão os acionistas tailandeses que detêm 51% da empresa nunca receberam um único dividendo.
Se está a pensar comprar uma vila em Phuket através de uma empresa tailandesa com maioria de acionistas locais, precisa de saber isto antes de assinar qualquer coisa: desde maio de 2026, o Department of Lands tailandês criou um mecanismo de fiscalização unificado que transforma o que era uma verificação pontual no dia do registo numa vigilância contínua, com uma base de dados nacional que pode reabrir um negócio fechado em 2019 numa revisão em 2027.
O que mudou exatamente em maio de 2026
Não se trata de uma lei nova. O Department of Lands emitiu três circulares marcadas como "most urgent" para todas as repartições de terras das 76 províncias tailandesas, unificando a aplicação de disposições do Land Code que já existiam há duas décadas mas eram aplicadas de forma inconsistente. Antes, cada repartição funcionava no seu próprio silo de informação: uma empresa registada em Bangkok podia comprar terreno em Surat Thani sem que ninguém cruzasse os seus registos na Department of Business Development (DBD) com o registo predial. Agora existe uma base de dados centralizada e continuamente atualizada de todas as entidades legais que detêm terrenos.
A estrutura que está a ser desmontada é mais antiga do que a maioria dos condomínios em Phuket. O Land Code tailandês proíbe estrangeiros de possuir terreno diretamente, com poucas exceções, e o mercado respondeu há décadas com a empresa limitada tailandesa: 49% detidos por um estrangeiro, 51% por acionistas tailandeses que, na prática, não investiram capital nenhum, não participam na gestão e, em muitos casos, nem sabiam que eram formalmente proprietários de uma vila de 25 milhões de baht. Advogados venderam este arranjo durante anos como solução viável. Nunca o foi, formalmente: o artigo 113 do Land Code proíbe explicitamente que um cidadão tailandês detenha terreno em nome de um estrangeiro.
Quais são os limites que ativam a verificação
Existem dois valores a memorizar, e ambos importam para quem compra em euros e converte mentalmente para baht:
- 2.000.000 de baht em pagamentos em dinheiro: acima deste valor, a repartição de terras passa a exigir obrigatoriamente informação sobre a origem dos fundos, a ocupação e a situação financeira geral do comprador.
- 5.000.000 de baht de valor de avaliação do imóvel: acima deste limite, a mesma revisão reforçada aplica-se independentemente do método de pagamento usado.
O limite de 2 milhões de baht não foi escolhido ao acaso. Fica abaixo do preço de quase qualquer vila com terreno associado, excluindo ao mesmo tempo a maior parte das transações domésticas comuns entre compradores tailandeses nas províncias. Na prática, é um filtro afinado precisamente para o segmento do mercado orientado para estrangeiros. Vários bancos tailandeses já reforçaram também o seu próprio processo, exigindo agora três meses de extratos bancários antes de libertarem fundos ligados à compra através de uma empresa.
Como funciona a verificação das empresas
As repartições de terras têm agora de construir e atualizar continuamente uma base de dados nacional de todas as entidades legais que detêm terreno, avaliando cada uma quanto a sinais de estrutura nominee. As empresas classificadas como de alto risco (com base na percentagem de propriedade estrangeira e outros critérios) enfrentam uma revisão mais profunda: registo de acionistas, declarações apresentadas à DBD, contratos e, quando justificado, visitas ao local.
É importante sublinhar isto com clareza: ser sinalizado para revisão não estabelece por si só uma infração. É um processo de rastreio, não um veredito. A base de dados cobre todas as entidades legais proprietárias de terreno, incluindo empresas totalmente tailandesas; estar lá não significa estar sob suspeita.
Ainda assim, os números em Phuket dão uma ideia da escala real da operação. Mais de 600 empresas na ilha já estão sob escrutínio do Department of Special Investigation (DSI) tailandês e do Ministério do Comércio, parte de uma repressão mais amplaque se intensificou ainda mais a partir de 1 de agosto de 2026, sob a Order 2/2569.
O que isto significa na prática para quem vai assinar um contrato
Há um custo prático raramente mencionado pelos vendedores: uma revisão de rastreio não implica culpa, mas custa tempo. Uma transação que antes fechava numa única visita pode agora estender-se por duas a quatro semanas se a repartição pedir extratos bancários, comprovativos de rendimento ou uma explicação sobre a origem dos fundos. Quem viaja de propósito de Portugal para assinar o registo deveria prever uma margem de segurança e não assumir um fecho no mesmo dia.
A nossa posição na Imóveis na Tailândia é direta: a estrutura de empresa tailandesa esgotou, em grande medida, a sua utilidade como veículo para habitação pessoal. Não porque todas as estruturas existentes vão ser desfeitas de um dia para o outro, mas porque o risco associado é agora indefinido no tempo, e a incerteza é difícil de vender quando chega o momento de revender o imóvel. Para quem compra para viver ou para arrendar, um condomínio dentro da quota de propriedade estrangeira (até 49% da área total de um edifício, nos termos do Condominium Act) ou um contrato de arrendamento de longo prazo devidamente registado oferecem uma previsibilidade que a via da empresa já não consegue garantir.
Há uma excePção honesta a tudo isto. Se a sua empresa tailandesa opera genuinamente um negócio, um hotel, um restaurante, uma exploração agrícola, com receita real, impostos, folha de pagamentos e acionistas tailandeses que investiram capital de facto, nada disto se aplica ao seu caso. Estas são exatamente as estruturas que a lei sempre pretendeu proteger. O problema nunca foi a forma corporativa em si; era que, em nove de cada dez casos, essa forma era uma casca vazia.
O erro que agrava a situação: tentar "limpar" a estrutura à pressa
Vale a pena assinalar isto com clareza, porque é um erro comum: tentar corrigir retroativamente uma estrutura, comprando ações adicionais ou trocando acionistas pouco antes de um negócio, tende a atrair atenção em vez de a desviar. Os investigadores analisam o registo de acionistas e o histórico de declarações na DBD, e uma reorganização súbita da propriedade numa empresa sem receita lê-se exatamente como aquilo que é.
O passo prático a dar agora é simples: reúna a escritura do imóvel e os documentos de constituição da sua empresa e faça uma auditoria independente da estrutura antes que a repartição de terras o faça por si. Se a estrutura for vazia, é muito melhor resolvê-la nos seus próprios termos e no seu próprio calendário do que esperar por uma revisão que a descubra sem aviso.
Perguntas frequentes sobre a compra de terreno na Tailândia em 2026
Um terreno comprado através de uma empresa tailandesa antes de 2026 pode ser confiscado?
Não automaticamente. As circulares introduzem rastreio, não confisco retroativo. Mas se uma revisão estabelecer que existe propriedade nominee, o Land Code permite a venda forçada do bem dentro de um prazo definido, além de responsabilidade criminal para os acionistas tailandeses nominee envolvidos.
A partir de que valor começa a verificação de origem de fundos?
A partir de 2 milhões de baht em pagamentos em dinheiro, e sempre que o valor de avaliação do imóvel exceda 5 milhões de baht. Estes são os limites definidos nas circulares de maio de 2026.
Comprar um condomínio diretamente em nome próprio, como estrangeiro, é afetado por estas regras?
A compra direta de um condomínio dentro da quota de propriedade estrangeira continua a ser o caminho legal mais limpo disponível. No entanto, a revisão de origem de fundos acima dos limites aplica-se ao registo em geral, por isso a documentação do Foreign Exchange Transaction Form do seu banco precisa de estar impecável.
O que é exatamente verificado numa revisão de empresa?
O registo de acionistas, as demonstrações financeiras apresentadas à DBD, os contratos, a estrutura de propriedade e, quando justificado, uma visita ao local para confirmar como o imóvel está a ser usado.
Aparecer na nova base de dados significa que estou sob suspeita?
Não. A base de dados cobre todas as entidades legais proprietárias de terreno, incluindo empresas totalmente tailandesas. A revisão reforçada é ativada por critérios de risco específicos, e a mera inclusão não constitui uma conclusão de irregularidade.
Existe uma alternativa legal à empresa para possuir uma casa com terreno?
Sim: um contrato de arrendamento de terreno de longo prazo (até 30 anos, registado na repartição de terras) combinado com a propriedade separada da construção erguida sobre o terreno. É menos conveniente na revenda, mas não carrega nenhum dos riscos da estrutura nominee.
Fonte: Calinka Thailand (Dzen)