Resposta direta para quem investe em Phuket
Se está a acompanhar o mercado imobiliário tailandês a partir de Portugal, a notícia da megacidade de Johor pode ter-lhe soado a ameaça. Não é. O projeto de 20 mil milhões de dólares da Genting em Johor visa investigação em inteligência artificial e agritech, não turismo nem segunda habitação. Phuket continua a atrair entre 60% e 65% da procura internacional na Tailândia, com rendas de arrendamento de 6% a 8% ao ano, muito acima dos 3% a 4% típicos de um condomínio em Johor Bahru. São mercados diferentes, para investidores diferentes.
O anúncio que assustou (sem motivo) os investidores
O conglomerado malaio Genting anunciou um investimento de 20 mil milhões de dólares numa smart city a cavalo da fronteira entre Johor e Singapura, o maior projeto de desenvolvimento no Sudeste Asiático em mais de uma década. Para quem tem dinheiro colocado, ou a pensar colocar, em imóveis na Tailândia, a pergunta é óbvia: o capital está a fugir de Phuket e Banguecoque para este novo polo?
A resposta curta é não. A resposta longa exige números, e é isso que vamos ver a seguir.
O que é, na prática, o projeto de Johor
- Genting vai investir 20 mil milhões de dólares numa smart city que atravessa a fronteira entre Johor e Singapura, centrada em investigação de IA e agritecnologia, não em imobiliário turístico
- O projeto tem como alvo profissionais internacionais e empresas de tecnologia, um comprador completamente diferente do investidor típico de resorts em Phuket
- A Zona Económica Especial Johor-Singapura (JS-SEZ) arrancou em janeiro de 2025 para facilitar a circulação transfronteiriça de pessoas e capital
- A Genting Group tem uma capitalização de mercado superior a 15 mil milhões de dólares e opera os casinos Resorts World em Singapura e na Malásia, o que lhe dá um histórico sólido na entrega de megaprojetos
- A localização é estratégica: Johor Bahru fica a cerca de 30 minutos do centro financeiro de Singapura através da Causeway, dando acesso ao capital financeiro singapurense sem os preços do solo de Singapura
- A zona JS-SEZ oferece benefícios fiscais, vistos simplificados e maior liberdade de circulação de mercadorias. Segundo a Nikkei Asia, foi desenhada para competir diretamente com Shenzhen e Bangalore na captação de investimento empresarial
Em termos de escala, os 20 mil milhões de dólares da Genting equivalem, aproximadamente, ao volume total de investimento estrangeiro no imobiliário de Phuket somado dos últimos 5 a 7 anos. Não estamos a falar de um complexo residencial, mas de uma cidade inteira construída à volta de laboratórios de IA, centros de dados e agricultura vertical.
Como se compara ao mercado de Phuket, em números
Enquanto Johor constrói um polo tecnológico-industrial, Phuket continua a consolidar-se como destino de investimento em imóveis de lazer, um segmento onde a Malásia simplesmente não compete.
| Indicador | Johor Bahru | Phuket |
|---|---|---|
| Rendas de arrendamento (média anual) | 3-4% | 6-8% |
| Transações imobiliárias com estrangeiros | (dados não comparáveis) | +22% em 2025 |
| Preço de condomínios premium | (dados não comparáveis) | 120.000 a 180.000 baht/m² (3.400 a 5.100 USD) |
| Quota de procura internacional | (dados não comparáveis) | ~60% no 3.º trimestre de 2025, ~65% previsto para 2026 |
| Ownership para estrangeiros | Freehold a partir de 1 milhão de ringgit (~215.000 USD) | Quota estrangeira até 49% em condomínios, ou leasehold 30+30+30 anos em moradias |
As transações imobiliárias em Phuket com envolvimento estrangeiro cresceram uma estimativa de 22% em 2025, e os preços dos condomínios premium chegaram aos 120.000-180.000 baht por metro quadrado (entre 3.400 e 5.100 dólares). A fatia da procura internacional em Phuket subiu para cerca de 60% no terceiro trimestre de 2025, com expectativa de chegar aos 65% em 2026, segundo a Nation Thailand, um mercado relativamente blindado da pressão de recusas de crédito hipotecário e do endividamento das famílias tailandesas em Banguecoque.
Quanto à estrutura de propriedade, as diferenças são claras. Na Malásia, um estrangeiro pode comprar imóvel em regime de plena propriedade (freehold) a partir de 1 milhão de ringgit, cerca de 215.000 dólares. Na Tailândia, os estrangeiros são proprietários de condomínios através da quota estrangeira, que pode ir até 49% da área total de um empreendimento, ou recorrem a estruturas de arrendamento de longa duração (leasehold), normalmente estruturadas em blocos de 30+30+30 anos, para moradias.
Porque é que Phuket continua a ganhar aos olhos do investidor europeu
A Knight Frank Thailand, citada pelo Bangkok Post, prevê que o mercado residencial de luxo em Phuket se mantenha forte até 2026, impulsionado pela procura por residências de marca (branded residences) e moradias nas zonas privilegiadas da costa oeste, como Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay.
A Tailândia mantém a sua vantagem no segmento de lifestyle e investimento em resorts, uma área onde o polo tecnológico-industrial de Johor não tem qualquer concorrência real. Para quem procura rendimento de arrendamento vivo, clima tropical o ano inteiro e um mercado turístico maduro, a comparação entre os dois projetos praticamente não se sustenta.
Perguntas frequentes de quem pensa investir
A smart city de Johor concorre diretamente com o mercado imobiliário de Phuket?
Não diretamente. São segmentos de mercado distintos. Johor está a construir um polo tecnológico e empresarial, enquanto Phuket continua a ser um centro de investimento em resorts, sustentado pelo rendimento do arrendamento turístico. A sobreposição de compradores é mínima.
Como se comparam as rendas de arrendamento em Johor e na Tailândia?
Os condomínios em Johor Bahru geram entre 3% e 4% ao ano. Propriedades geridas de forma comparável em Phuket produzem entre 6% e 8%, uma diferença explicada em grande parte pelo volume turístico: Phuket recebeu mais de 11 milhões de visitantes estrangeiros em 2025.
Faz sentido considerar Johor em vez de Banguecoque?
Depende da estratégia. Banguecoque oferece um mercado de condomínios líquido, com registo transparente através do Land Department (departamento de terras tailandês). Johor continua a ser um projeto com um horizonte de concretização de 10 a 15 anos. Para quem procura fluxo de caixa já hoje, Banguecoque leva vantagem.
A recente fiscalização à propriedade estrangeira na Tailândia mudou alguma coisa para os compradores?
As autoridades tailandesas fecharam brechas nas estruturas de nominee (testas-de-ferro) e reforçaram o escrutínio sobre participações estrangeiras em empresas, sobretudo em Koh Phangan e Koh Samui, segundo reportagens do Bangkok Post. Ainda assim, estimativas da Juwai IQI apontam que os compradores estrangeiros representam cerca de 60% das transações de moradias de luxo em Phuket, e mais de 90% em Samui e Phangan, com a fiscalização a ter, até agora, impacto limitado na procura real.
Os preços em Phuket vão cair por causa da concorrência de Johor?
É pouco provável. Os dois mercados servem faixas de preço e compradores diferentes. Estima-se que os preços do imobiliário premium em Phuket cresçam entre 8% e 12% ao ano, uma tendência ligada à escassez de terreno na ilha, e não a qualquer concorrência de um parque tecnológico no continente.
Quando é que o projeto da Genting fica mesmo concluído?
Ainda não há um calendário oficial. Projetos desta escala costumam desenrolar-se em fases ao longo de 15 a 20 anos. As primeiras infraestruturas podem surgir dentro de 3 a 5 anos, mas uma cidade totalmente concretizada é mais uma perspetiva para os anos 2040.
Phuket continua a ser uma boa aposta para investir em 2026?
Sim. A Knight Frank Thailand espera que as zonas privilegiadas da costa oeste, incluindo Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay, continuem a ter o melhor desempenho, com as moradias a liderar a procura à medida que os compradores privilegiam estilo de vida e potencial de arrendamento.
Em resumo
O projeto de Johor da Genting é impressionante em ambição, mas para quem procura um imóvel gerador de rendimento, com uma estrutura de propriedade clara e fluxo de caixa ativo, a Tailândia continua a ser a escolha regional mais sólida. Phuket e Banguecoque oferecem o que um parque tecnológico ainda em construção não consegue: um mercado de arrendamento já a funcionar, empresas de gestão com histórico comprovado e procura estável. Na Imóveis na Tailândia acompanhamos de perto estes números para ajudar compradores portugueses a decidir com informação real, não com manchetes.
Fonte: Bangkok Post