Se está a pensar comprar uma vivenda em Phuket através de uma empresa tailandesa com sócios locais 'de fachada', é bom saber isto primeiro: a partir de maio de 2026, todas as províncias da Tailândia passaram a partilhar a mesma base de dados e os mesmos critérios de verificação para detetar esquemas nominee. Não se trata de uma lei nova, mas sim do fim da fiscalização dispersa e inconsistente que vigorou durante décadas. Quem já possui uma estrutura deste tipo, ou está a considerá-la, precisa de perceber exatamente o que mudou.
O que aconteceu, em concreto
Em maio de 2026, o Departamento de Terras da Tailândia (Department of Lands) enviou três circulares marcadas como 'urgentes' a todos os gabinetes de registo predial do país. A mensagem central: os esquemas de propriedade nominee, usados há anos por estrangeiros para controlar terrenos através de empresas tailandesas, vão ser sistematicamente sinalizados através de uma base de dados nacional unificada.
Até aqui, a rigidez da fiscalização dependia muito do funcionário que atendia em cada balcão. Um gabinete registava a transação sem grandes perguntas, outro recusava-a de imediato. Agora, todas as províncias passam a seguir o mesmo padrão, com checklists uniformizadas e um registo digital nacional de todas as pessoas coletivas que detêm terrenos.
Para milhares de investidores estrangeiros, incluindo muitos compradores russos e europeus que há décadas adquirem vivendas e terrenos através de empresas tailandesas, este é um momento de acerto de contas.
Porque é que este esquema existia (e continua a existir)
Os estrangeiros nunca puderam ser donos diretos de terrenos na Tailândia. A regra remonta ao Código de Terras de 1954. Um estrangeiro pode comprar uma fração num condomínio, dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira permitida por edifício, mas não pode ser proprietário de uma vivenda nem de um terreno. É essa a letra da lei.
Na prática, nas últimas duas décadas formou-se toda uma indústria paralela para contornar esta restrição. A fórmula era simples: constituir uma sociedade limitada tailandesa (Thai Limited Company) na qual o estrangeiro detém 49% das ações, enquanto sócios tailandeses 'nominee' detêm os restantes 51%. A empresa compra o terreno, o estrangeiro vive nele. Escritórios de advogados, agentes imobiliários e até alguns promotores comercializaram esta estrutura durante anos como se fosse uma solução de rotina.
As autoridades sempre souberam que esta prática existia. O Artigo 96 do Código de Terras prevê até 2 anos de prisão e uma multa até 20.000 baht para quem ajude um estrangeiro a contornar a proibição de propriedade. Mas a aplicação da lei era rara e inconsistente, dependendo da província, da disposição do funcionário e do cuidado posto na documentação.
O que mudou de facto com as circulares de maio de 2026
As circulares de maio de 2026 visam exatamente essa inconsistência. Pela primeira vez, introduz-se uma abordagem sistémica: uma única base de dados, um único conjunto de critérios, uma única checklist. Segundo a Silk Legal, a sociedade de advogados que publicou a primeira análise detalhada das novas diretrizes, isto não é uma alteração da lei em si, mas sim uma consolidação da fiscalização.
O que significa isto na prática? Imagine uma empresa tailandesa com dois sócios tailandeses e um sócio estrangeiro detentor de 49%, que comprou uma vivenda em Phuket por 15 milhões de baht. Antes, o gabinete de registo predial limitava-se a registar o negócio. Agora, o sistema sinaliza automaticamente esta empresa como de alto risco. Os funcionários vão consultar o registo de acionistas: quem são os sócios tailandeses? Qual a sua profissão? De onde vem o dinheiro? A empresa exerce realmente uma atividade comercial, ou existe apenas para deter um único imóvel? Um inspetor pode mesmo visitar a propriedade para ver quem vive lá de facto.
O limiar de 2 milhões de baht (cerca de 57.000 dólares) para transações em dinheiro é particularmente relevante. Pagamentos em numerário não são incomuns na Tailândia, sobretudo na faixa turística e no mercado de revenda. Toda transação acima desse valor passa agora a acionar automaticamente uma verificação de origem de fundos, sobrepondo-se à legislação antibranqueamento de capitais (AMLA) e criando mais um obstáculo para negócios pouco transparentes. Já os ativos acima de 5 milhões de baht (cerca de 143.000 dólares) desencadeiam igualmente uma revisão da situação financeira do comprador, ao abrigo do Artigo 74 do Código de Terras. A única exceção a este escrutínio automático é a herança legítima.
Está também a ser construída uma base de dados unificada que cobre todas as pessoas coletivas proprietárias de terrenos: data de registo, data de aquisição, valor patrimonial e finalidade comercial declarada. Empresas com participação estrangeira acima de determinados limiares são classificadas como de alto risco e sujeitas a uma investigação mais profunda, que inclui análise do registo de acionistas, cruzamento de dados com o Departamento de Desenvolvimento Empresarial (DBD), análise de demonstrações financeiras, contratos e inspeções presenciais ao imóvel. Segundo reportagens do setor imobiliário regional, mais de 11.000 empresas em destinos turísticos como Phuket, Koh Samui, Koh Phangan e Krabi já estão sob revisão.
Comparação com o resto do Sudeste Asiático
A Tailândia não é o único país do Sudeste Asiático a apertar a supervisão sobre a propriedade estrangeira. O Vietname atualizou a sua lei da habitação em 2024, introduzindo novas restrições para compradores estrangeiros. A Indonésia revê periodicamente as regras aplicáveis a compradores estrangeiros em Bali. Mas a abordagem tailandesa é distinta: as regras não estão a mudar, é a fiscalização que finalmente se torna real.
E quem já possui terrenos através de estruturas nominee?
Para quem já detém terrenos através destas estruturas, a situação é incerta. As circulares visam principalmente novas transações e a triagem da base já existente, mas a base de dados em construção cobre todas as pessoas coletivas com terrenos registados, incluindo aquisições antigas. Isto significa que uma empresa constituída há dez anos apenas para deter uma vivenda pode ainda assim vir a ser revista.
O que devem fazer os investidores? Primeiro, encomendar uma auditoria às estruturas existentes junto de um advogado tailandês qualificado. Segundo, considerar formatos alternativos: arrendamento de longo prazo (leasehold de 30 anos com opções de renovação), aquisição de fração em condomínio dentro da quota estrangeira, ou investimento através do Thailand Board of Investment (BOI), que em certos casos permite a estrangeiros deter terrenos diretamente.
As novas diretrizes do Departamento de Terras enviam um sinal claro: a era da fiscalização dispersa e inconsistente está a chegar ao fim. Quem tem investimentos em imóveis tailandeses deve rever já as suas estruturas de propriedade, em vez de esperar por um inspetor à porta. Para quem está a planear comprar em Phuket ou noutra zona turística, vale a pena procurar aconselhamento local antes de avançar, e a equipa da Imóveis na Tailândia pode ajudar a perceber que caminho legal faz mais sentido em cada caso.
Perguntas Frequentes
A Tailândia proibiu os estrangeiros de comprar imóveis em 2026?
Não. As novas circulares não alteram a lei. Os estrangeiros continuam a poder comprar frações em condomínios dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira. A proibição de propriedade direta de terrenos existe há décadas; o que mudou foi a fiscalização sistemática.
O que é uma estrutura nominee e porque está sob escrutínio?
É uma empresa tailandesa em que 51% das ações pertencem a cidadãos tailandeses que atuam como acionistas nominee, enquanto o verdadeiro beneficiário efetivo é um estrangeiro que detém 49%. Este tipo de arranjo sempre esteve numa zona cinzenta. Agora está a ser identificado através de uma base de dados unificada e de verificações padronizadas em todo o país.
Que valores de transação acionam uma revisão automática?
Transações em dinheiro a partir de 2 milhões de baht e ativos superiores a 5 milhões de baht (excluindo herança legítima) passam agora automaticamente por uma verificação de origem de fundos, ao abrigo do Artigo 74 do Código de Terras.
Isto afeta imóveis já comprados?
Potencialmente, sim. Está a ser compilada uma base de dados de todas as pessoas coletivas que detêm terrenos, incluindo empresas registadas há muitos anos. Aquisições antigas podem ainda assim ser revistas.
É possível ir preso por usar uma estrutura nominee?
O Artigo 96 do Código de Terras prevê até 2 anos de prisão e multa até 20.000 baht para quem ajude um estrangeiro a adquirir terreno de forma ilegal. Historicamente, os processos criminais foram raros, mas o novo nível de fiscalização aumenta o risco.
Que alternativas existem à propriedade nominee?
Arrendamento de longo prazo (leasehold de 30 anos), compra de fração em condomínio dentro da quota estrangeira, e investimento ligado ao BOI, que em certos casos concede direitos de propriedade sobre terrenos. Cada opção tem as suas próprias restrições e exige aconselhamento jurídico adequado.
Isto aplica-se a todas as províncias da Tailândia?
Sim. As circulares foram enviadas a todos os gabinetes provinciais de registo predial. Pela primeira vez, aplica-se um único padrão nacional de revisão em todo o país.
Fonte: The CITY Asia