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Se está a ponderar comprar um condomínio na Tailândia, convém saber já isto: no primeiro semestre de 2026, as transferências de propriedade para compradores russos cresceram 75,9%, mesmo com o total de transações estrangeiras a cair 8,8%. Phuket e Chonburi (Pattaya) tornaram-se os dois polos desta procura, e a concorrência pelas melhores unidades com estatuto de freehold está a intensificar-se a um ritmo que qualquer comprador português deveria acompanhar de perto.
Os dados foram divulgados pelo jornal The Nation Thailand, com base em números oficiais do Department of Lands tailandês. E não se trata de reservas ou pré-contratos: são transferências de propriedade já concluídas, ou seja, o indicador mais fiável que existe sobre a procura real no terreno.
Porque é que isto interessa a um comprador português
Se é português (ou brasileiro, ou de qualquer país lusófono) e está a olhar para Phuket como destino de investimento, este movimento russo não é um detalhe estatístico distante: é um sinal de que a oferta de unidades em regime de propriedade plena (freehold) está a esgotar-se mais depressa do que há um ano. Quando as quotas para estrangeiros se esgotam num empreendimento popular, os promotores só podem vender o que resta em regime de arrendamento de longa duração (leasehold, tipicamente 30 anos), uma opção bem menos atrativa para quem procura segurança jurídica a longo prazo.
Os números que estão a mudar o mercado
- +75,9%: crescimento nas transferências de condomínios para compradores russos no primeiro semestre de 2026
- -8,8%: queda no total de transferências de condomínios para estrangeiros no mesmo período
- Phuket e Chonburi (Pattaya) são as duas regiões que puxam esta procura
- A Rússia está a ganhar quota rapidamente entre os compradores estrangeiros, ultrapassando líderes tradicionais como a China e Myanmar
- O limite de 49% de propriedade estrangeira por empreendimento mantém-se inalterado, o que significa que o aumento da procura não está a ser acompanhado por mais quotas disponíveis
- A concorrência mais intensa está a fazer subir os preços das unidades mais líquidas nas localizações mais procuradas
Como funciona o limite de 49% e porque está a apertar
Ao abrigo do Condominium Act B.E. 2522, os estrangeiros só podem deter, no total, até 49% da área de um mesmo empreendimento em regime de condomínio. Com o aumento da procura russa, este limite está a esgotar-se mais depressa precisamente nos projetos mais cobiçados de Phuket. Na prática, isto significa que quem hesitar pode ficar de fora do regime de propriedade plena e ter de se contentar com um contrato de arrendamento longo, com todas as limitações que isso implica em termos de revenda e sucessão.
Quanto custa comprar em Phuket e em Pattaya agora
Em Phuket, as estimativas de mercado apontam para preços entre 120.000 e 180.000 THB por metro quadrado (cerca de 3.400 a 5.100 dólares) em novos empreendimentos de gama 'comfort-plus' em Bang Tao e Laguna. Há um ano, os preços de entrada rondavam ainda os 100.000 THB por m², o que dá uma ideia clara da velocidade da valorização.
Em Chonburi (Pattaya), o mercado continua mais acessível: os condomínios novos em Pratumnak e Jomtien arrancam entre 60.000 e 90.000 THB por m², embora o crescimento dos preços esteja também a acelerar por ali.
Para quem está a planear o orçamento, os pontos de entrada típicos são estes:
- Em Pattaya, um estúdio novo custa a partir de 2,5 a 3 milhões de THB (cerca de 70.000 a 85.000 dólares)
- Em Phuket, os valores de entrada são mais elevados, a partir de 4 a 5 milhões de THB (115.000 a 140.000 dólares) para um T1 num empreendimento sólido
O peso real do capital russo no mercado
Segundo dados da Exotic Property, a Rússia subiu para o segundo lugar entre os compradores estrangeiros a nível nacional, com 383 unidades adquiridas (+33% em termos homólogos) e 1,67 mil milhões de THB investidos (+68,7%). O valor médio por transação situou-se em 4,36 milhões de THB (+26,8%). Só Phuket absorveu 63,5% do capital russo, o equivalente a 156 negócios no valor de 1,06 mil milhões de THB.
Outras estimativas, da Sunway Estates, apontam para um total de 820 transações russas entre janeiro e junho (+46,4% em termos homólogos), com cerca de 60,7 milhões de dólares investidos (+84,5%). A Tranio, por sua vez, calcula que Phuket concentre aproximadamente 63,2% das consultas de compradores que acompanha.
Porque estão os russos a escolher a Tailândia agora
O acesso restrito ao mercado imobiliário na União Europeia, o aperto nos canais de transferência bancária para o Dubai e o aumento do custo de vida nos Emirados Árabes Unidos estão a redirecionar capital russo para a Tailândia. O país não aplicou sanções a cidadãos russos e mantém entrada sem visto para eles, o que o torna, na prática, um dos poucos destinos sem restrições diretas a este tipo de investimento.
E os rendimentos de arrendamento, compensam?
Os programas de arrendamento garantido em novos empreendimentos de Phuket oferecem, tipicamente, retornos anuais de 5% a 7% em moeda estrangeira. Já as unidades geridas diretamente pelo proprietário podem atingir 8% a 10% durante a época alta. São números que ajudam a explicar porque é que o interesse não vem só de quem procura casa própria, mas também de investidores puramente financeiros.
Perguntas frequentes de quem pensa investir
Porque é que as compras russas sobem enquanto o mercado geral cai?
A queda geral reflete a desaceleração dos compradores chineses e de Myanmar, ambos afetados por pressões económicas internas. A procura russa mais do que compensa essa quebra, já que a Tailândia se tornou um dos poucos países sem restrições à compra de imóveis por cidadãos russos.
Quais as zonas de Phuket mais procuradas pelos investidores russos?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn e Rawai. As duas primeiras atraem compradores pela proximidade a beach clubs e infraestruturas já consolidadas; as duas últimas oferecem preços mais acessíveis e um ambiente mais tranquilo.
Um estrangeiro pode ser dono pleno (freehold) de um condomínio na Tailândia?
Sim. Os estrangeiros podem deter propriedade plena dentro do limite de 49% por empreendimento. O requisito essencial é transferir os fundos do estrangeiro e obter um certificado FET (Foreign Exchange Transaction) junto de um banco tailandês.
O que acontece aos preços à medida que a procura continua a subir?
As quotas de freehold nos projetos mais populares estão a esgotar-se mais depressa. Uma vez esgotada a quota, os promotores só podem vender as unidades restantes em regime de leasehold de 30 anos, o que cria escassez e empurra os preços das unidades freehold para cima.
É seguro comprar um condomínio em Pattaya (Chonburi) em 2026?
Chonburi continua a ser o segundo maior mercado para compradores estrangeiros. Os principais riscos passam por escolher um promotor pouco fiável ou comprar em zonas já sobrelotadas. Pratumnak e Wongamat continuam a mostrar procura de arrendamento estável.
Como é que normalmente se transferem os fundos para a Tailândia?
As transferências diretas podem ser complicadas, dependendo do país de origem do comprador. Muitos compradores internacionais recorrem a contas intermediárias em bancos de países terceiros ou a serviços de câmbio licenciados. Obter o certificado FET continua a ser indispensável, já que sem ele o registo de propriedade plena é impossível.
Vale a pena pensar além dos compradores russos?
Sim. Dados mais amplos mostram que só Phuket deverá receber mais de 10.000 novas unidades de condomínio distribuídas por 39 projetos em 2026, refletindo procura de um universo de compradores verdadeiramente global, que inclui China, Europa, Índia e o Médio Oriente, além da Rússia. Isto significa que a concorrência pelo melhor stock em freehold vai muito além de uma única nacionalidade.
Vale a pena avançar já?
Um salto de 76% em meio ano não é acaso, é tendência. Se este ritmo se mantiver, as quotas de freehold em muitos empreendimentos de Phuket podem esgotar-se ainda antes do final de 2026. Esperar implica o risco real de perder o acesso às melhores unidades, ou de ser empurrado para condições de leasehold menos vantajosas.
Os números do primeiro semestre de 2026 confirmam que o capital russo no mercado imobiliário tailandês deixou de estar em fase de exploração e passou à implementação em larga escala. Quem está de olho em Phuket ou Pattaya deve agir nos próximos meses, enquanto ainda há quotas de freehold disponíveis nos projetos mais líquidos. A equipa da Imóveis na Tailândia pode ajudar a avaliar que empreendimentos ainda têm margem de propriedade plena disponível antes que se esgote.
Fonte: The Nation Thailand