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A Tailândia está a viver uma corrida acelerada à construção de data centers, e isso já está a mudar o mapa dos investimentos imobiliários no país. Se procura diversificar além dos apartamentos turísticos de Phuket, vale a pena conhecer o Corredor Económico Oriental (EEC), onde terrenos industriais já subiram entre 18% e 40% em dois anos e onde os rendimentos de arrendamento superam claramente os das zonas de praia.
Para quem acompanha o mercado imobiliário tailandês a partir de Portugal, este é um sinal que não deve ser ignorado: os parques industriais e as zonas tecnológicas entraram numa fase de valorização acelerada, e quem entender a lógica por trás deste movimento agora, sai a ganhar.
Por que os data centers estão a mudar o jogo imobiliário
O CEO da WHAUP, Akarin, tem pressionado publicamente o governo tailandês para acelerar as regras dos Power Purchase Agreements (PPA) diretos, avisando que, sem eles, o setor vai bater num teto de capacidade energética. Só no primeiro trimestre de 2026, a empresa registou um aumento de lucros de 35%, um número que antecipa uma onda muito maior de investimento por vir.
Um PPA é um contrato direto entre um produtor de energia e um consumidor. Para os data centers, ter acesso a energia limpa e a preços competitivos é uma questão de sobrevivência do negócio. Sem PPAs, construir novas instalações torna-se economicamente inviável, o que por sua vez limita a procura por terrenos e espaços industriais. Atualmente, a lei tailandesa impede os operadores de assinar contratos diretamente com produtores independentes de energia solar e eólica, obrigando-os a depender da rede estatal, com tarifas menos competitivas. Resolver esta lacuna é precisamente o que a WHAUP está a exigir.
Os números que comprovam a tendência
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A procura por data centers na Tailândia está a crescer a taxas de dois dígitos, impulsionando a construção de novos parques tecnológicos e a modernização de zonas industriais já existentes
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A WHAUP reportou um salto de lucros de 35% no primeiro trimestre de 2026, refletindo capital real a entrar na infraestrutura de data centers
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Os imóveis industriais e tecnológicos perto de subestações elétricas e corredores de fibra ótica já estão a valorizar 10-15% ao ano, segundo estimativas de mercado
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O Corredor Económico Oriental (EEC), que abrange Chonburi, Rayong e Chachoengsao, é o principal foco de novos projetos
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O investimento total anunciado em data centers na Tailândia já superou os 5 mil milhões de dólares no início de 2026, colocando o país como o mercado de infraestrutura digital de crescimento mais rápido da ASEAN
Quanto vai crescer o setor até 2030
A Tailândia ocupa atualmente o terceiro lugar na ASEAN em dimensão do mercado de data centers, atrás de Singapura e da Indonésia. A consultora Structure Research prevê que a capacidade nacional duplique até 2027.
Segundo a Thailand Data Centre Association, a capacidade nacional deverá crescer de aproximadamente 1.400 MW em 2026 para cerca de 3.700 MW até 2030, uma taxa de crescimento anual composta próxima dos 27%.
O Conselho de Investimento tailandês (BOI) oferece incentivos fiscais de até 13 anos para projetos qualificados dentro do EEC, o principal destino do novo investimento. Gigantes como Google, Amazon Web Services e Microsoft já anunciaram ou estão a executar projetos de cloud e infraestrutura no país, sendo que só a Microsoft comprometeu quase 1 mil milhão de dólares.
O que está a acontecer aos preços dos terrenos e rendas
Os dados da CBRE Thailand mostram que as rendas de imóveis industriais Classe A em Chonburi e Rayong subiram 12% nos últimos 12 meses. Mais revelador ainda: os terrenos junto a subestações da EGAT num raio de 20 km em Chonburi valorizaram 18-22% em dois anos, enquanto os terrenos industriais de forma geral em Chonburi e Rayong dispararam 25-40% no mesmo período.
Para se ter uma ideia da escala envolvida: um único data center hyperscale consome entre 30 e 100 MW, comparável ao consumo de uma pequena cidade, e custa entre 200 e 500 milhões de baht por ano apenas em eletricidade. Cada projeto de grande dimensão gera procura por 15.000 a 50.000 metros quadrados de edifícios e infraestrutura de apoio, entre salas de servidores, sistemas de refrigeração, escritórios e espaço logístico.
Comparação com o investimento turístico em Phuket e Pattaya
Para quem está habituado ao mercado de imóveis turísticos em Phuket ou Pattaya, os parques tecnológicos industriais representam uma estratégia bem diferente:
| Critério | Parques industriais/tecnológicos | Condomínios turísticos (Phuket/Pattaya) |
|---|---|---|
| Rendimento anual | 7-9% em baht | 4-6% |
| Prazo de arrendamento | 3 a 10 anos | Curto prazo, sazonal |
| Tipo de inquilino | Multinacionais tecnológicas | Turistas e arrendatários de curta duração |
| Risco de vacância | Mais baixo | Mais dependente da sazonalidade |
A geografia do investimento também está a mudar. Se antes o interesse se concentrava sobretudo na faixa costeira, o corredor Bangkok-Chonburi-Rayong merece agora atenção redobrada. A nova linha ferroviária de alta velocidade que liga três aeroportos (Don Mueang, Suvarnabhumi e U-Tapao) está a unir esta região numa única zona económica integrada.
O que os estrangeiros podem (e não podem) comprar
As regras continuam claras e devem ser respeitadas: os estrangeiros não podem ser proprietários diretos de terreno na Tailândia, mas podem ser donos integrais de edifícios e estruturas, e podem garantir contratos de arrendamento de longo prazo até 30 anos, com opções de renovação. Dentro do EEC, condições especiais permitem contratos de arrendamento a estrangeiros de até 49 anos, uma vantagem relevante para quem pensa em investimento industrial a longo prazo.
Perguntas frequentes
O que é um PPA e por que importa para o imobiliário?
Um PPA (Power Purchase Agreement) é um contrato direto entre um produtor de energia e um consumidor. Para os data centers, aceder a energia limpa e acessível é uma condição de sobrevivência. Sem PPAs, construir novas instalações torna-se inviável financeiramente, o que limita diretamente a procura por terrenos e espaços industriais.
Onde na Tailândia estão a ser construídos os data centers?
As principais zonas de construção são Chonburi, Rayong e Chachoengsao, todas dentro do Corredor Económico Oriental (EEC). Há também projetos adicionais nos arredores de Bangkok e em Nonthaburi.
Que rentabilidade oferece o imobiliário industrial na Tailândia?
Os rendimentos médios de arrendamento nos parques tecnológicos do EEC situam-se entre 7% e 9% ao ano em baht tailandês, superiores aos condomínios turísticos habituais, com contratos de arrendamento normalmente muito mais longos.
Os estrangeiros podem investir no imobiliário industrial tailandês?
Sim, com restrições. A propriedade direta de terreno está excluída, mas existem contratos de arrendamento de 30 a 49 anos, além de joint ventures com parceiros tailandeses. As zonas do EEC oferecem condições mais flexíveis para investidores estrangeiros.
O impacto no mercado residencial e os riscos a considerar
O efeito no imobiliário residencial é indireto, mas relevante. Cada data center de grande porte cria entre 200 e 500 postos de trabalho para especialistas qualificados, que por sua vez impulsionam a procura de arrendamento de apartamentos e casas em banda num raio de 15 a 30 km da instalação, pressionando os preços em alta.
Quanto ao calendário regulatório, ainda não existe uma data confirmada para a aprovação das regras de PPA direto. A WHAUP e outros players do setor estão a fazer lobby para uma aprovação ainda em 2026. Atrasos podem abrandar a construção, mas não deverão inverter a tendência de fundo.
Os principais riscos a ter em conta incluem a incerteza regulatória em torno da aprovação dos PPA, a dependência de inquilinos-âncora, a volatilidade do baht tailandês face ao euro, e uma liquidez de revenda mais limitada: os ativos industriais tendem a vender-se mais lentamente do que os condomínios turísticos.
Os preços dos terrenos já subiram entre 18% e 22% em dois anos junto às principais subestações, e até 25-40% nas zonas industriais mais amplas. Ainda há potencial de valorização, mas a entrada só deve acontecer com uma compreensão clara da estrutura legal do negócio e um horizonte de detenção de pelo menos 5 anos.
Conclusão: uma mudança estrutural, não uma moda passageira
O mercado imobiliário industrial e tecnológico da Tailândia não é hype, é uma mudança estrutural. A explosão dos data centers está apoiada em capital real das maiores corporações do mundo, e o governo tailandês está a incentivar ativamente o setor através de benefícios fiscais e zonas prioritárias. Para investidores portugueses dispostos a olhar além do formato turístico habitual, este é um dos nichos mais promissores da região, e a equipa da Imóveis na Tailândia pode ajudar a avaliar as melhores oportunidades dentro deste novo ciclo.
Fonte: Bangkok Post
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