Se está a acompanhar o mercado de Phuket ou de Banguecoque com vista a comprar casa, esta notícia devia chamar-lhe a atenção: as autoridades tailandesas confirmaram que 33 vivendas de luxo, no valor total de 1,27 mil milhões de baht (cerca de 35 milhões de dólares), estão sob investigação por suspeita de recurso a estruturas de propriedade nominee para contornar a lei que impede estrangeiros de possuir terreno diretamente. Não é um caso isolado nem um aviso teórico: é uma operação concreta, com nomes de bairros, números de detidos e prazos legais já em curso.
Para quem comprou (ou pondera comprar) uma vivenda na Tailândia através de uma empresa tailandesa 'de fachada', 2026 é o ano em que o tema deixou de ser um risco abstrato e passou a ser fiscalização ativa.
Como funciona o esquema nominee que está a ser investigado
O mecanismo é conhecido de longa data no mercado: um comprador estrangeiro constitui uma empresa tailandesa (Thai Co., Ltd.) na qual acionistas tailandeses detêm formalmente a maioria do capital, normalmente 51%, enquanto o verdadeiro beneficiário, e quem paga e usufrui do imóvel, é o investidor estrangeiro. Durante décadas, esta prática funcionou como uma espécie de 'norma cinzenta' tolerada no mercado. Em 2026, isso mudou: os reguladores tailandeses passaram dos avisos para a fiscalização concreta, com processos abertos, buscas e detenções.
Resposta rápida: o que precisa de saber já
- 33 propriedades de luxo, avaliadas em 1,27 mil milhões de baht, estão sob investigação, com foco nos bairros de Pattanakarn e Krungthep Kreetha, em Banguecoque, segundo o The Nation Thailand
- A investigação visa estruturas nominee usadas por estrangeiros para contornar a proibição de propriedade direta de terreno na Tailândia
- A lei tailandesa (Código da Terra, Secção 86) proíbe cidadãos estrangeiros de possuir terreno diretamente
- As penas para esquemas nominee incluem apreensão de bens, multas até 20.000 baht e ação penal ao abrigo da Foreign Business Act
- Uma operação paralela no sul do país, em Phuket, Phangnga e Krabi, resultou em 48 detenções e na apreensão de bens no valor aproximado de 1,05 mil milhões de baht, abrangendo 89 lotes de terreno
- As alternativas legais passam por comprar um apartamento (condomínio) dentro da quota de 49% de propriedade estrangeira, ou garantir o uso do terreno através de um arrendamento (leasehold) de 30 anos com opções de renovação
- O mercado de apartamentos em condomínio não é afetado por esta vaga de fiscalização
Os números por trás da operação
- Âmbito da investigação: o foco está em moradias e vivendas com terreno associado, não em unidades de condomínio, precisamente porque o conflito legal nasce da propriedade da terra
- O valor médio de cada propriedade sob investigação ronda os 38,5 milhões de baht (aproximadamente 1,07 milhões de dólares), o que aponta claramente para o segmento de vivendas premium
- Segundo o The Nation Thailand, a investigação é conduzida pelo Department of Lands em conjunto com o Department of Special Investigation (DSI)
- Uma operação paralela em Phuket, Phangnga e Krabi mobilizou mais de 500 funcionários, resultou em 40 mandados de detenção aprovados e 13 mandados de busca executados, e traduziu-se em 48 suspeitos detidos, 27 tailandeses e 21 estrangeiros, incluindo cidadãos de Israel, França, Polónia, Suíça, Reino Unido, Países Baixos, Rússia e África do Sul, segundo o Bangkok Post e o The Phuket News
- Já em 2025 a Tailândia tinha reforçado o escrutínio sobre empresas tailandesas com participação estrangeira, acrescentando verificações de acionistas através do sistema do DBD (Department of Business Development)
- Estimativas de mercado apontam que até 70% das vivendas em Phuket propriedade de compradores estrangeiros estão estruturadas através de algum tipo de arranjo nominee
- Um estrangeiro pode possuir legalmente uma unidade de condomínio (freehold), desde que a propriedade estrangeira no projeto não ultrapasse os 49%
- Os contratos de arrendamento (leasehold) de 30 anos, com opções de renovação, continuam a ser um mecanismo legalmente reconhecido e sem risco de confisco
O que muda para quem já comprou através de uma empresa nominee
Se é este o seu caso, o mais importante é não ignorar o assunto à espera que passe. Uma vez provada a infração, um tribunal pode ordenar a venda forçada do imóvel no prazo de seis meses; se não aparecer comprador nesse período, o bem é confiscado a favor do Estado. Já existem precedentes: várias vivendas em Koh Samui foram apreendidas em 2024. A recomendação prática é consultar de imediato um advogado tailandês especializado em direito da terra, para avaliar três caminhos possíveis: reestruturar a empresa para uma forma conforme à lei, converter o esquema para um arrendamento (leasehold) legítimo, ou vender o imóvel antes que a fiscalização chegue à sua região.
Quais são as alternativas legais para comprar casa na Tailândia
A via mais comum e mais segura continua a ser o arrendamento de longo prazo (leasehold): arrenda-se o terreno por 30 anos, com direito a renovação por mais dois períodos adicionais, enquanto a construção em si pode ser registada em nome próprio. Existe também a possibilidade de comprar através de uma empresa tailandesa genuína, com atividade real e sócios tailandeses legítimos, mas este caminho exige acompanhamento jurídico sério e não deve ser tentado sem apoio especializado.
Para quem procura simplicidade e segurança jurídica sem complicações, comprar um apartamento em regime de condomínio dentro da quota de 49% continua a ser a opção mais direta, e é exatamente por isso que este segmento permanece totalmente fora do alcance desta operação de fiscalização.
Vale a pena continuar a investir na Tailândia?
Sim, desde que a estrutura legal esteja correta desde o primeiro dia. O mercado de condomínios mantém-se totalmente aberto a compradores estrangeiros, as rentabilidades de arrendamento em Banguecoque situam-se entre 5% e 7% ao ano, e propriedades geridas profissionalmente em Phuket podem atingir 8% a 10%. A diferença entre um bom e um mau investimento está, cada vez mais, na escolha de advogados licenciados e na recusa de estruturas em zona cinzenta.
A curto prazo, é provável que a oferta no mercado secundário aumente, à medida que alguns proprietários se apressam a vender antes que a fiscalização chegue à sua zona. Isto pode, paradoxalmente, abrir uma janela de oportunidade para compradores dispostos a adquirir uma vivenda em regime de leasehold a um preço mais atrativo.
Onde está o maior risco: Phuket, Koh Samui, Pattaya e Hua Hin
Estas quatro zonas concentram o maior número de vivendas de luxo em mãos estrangeiras e, consequentemente, a maior concentração de estruturas nominee e de atividade de fiscalização. Quem está a analisar oportunidades nestas regiões deve redobrar o cuidado na verificação da estrutura legal antes de assinar qualquer contrato-promessa.
Este momento não deve ser lido como uma crise do mercado, mas sim como um processo de normalização. A Tailândia caminha de forma consistente para maior transparência, e os investidores que estruturam os seus negócios dentro da lei tendem a beneficiar disso a médio prazo. A regra mais clara para 2026 é simples: uma estrutura de transação juridicamente sólida vale mais do que o preço anunciado. Poupar em aconselhamento jurídico pode custar-lhe todo o investimento.
Na Imóveis na Tailândia acompanhamos de perto este tipo de desenvolvimento regulatório precisamente para ajudar compradores portugueses a evitar estas armadilhas antes de assinar qualquer papel.
Fonte: The Nation Thailand
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