Se está a acompanhar o mercado imobiliário tailandês à distância, a partir de Lisboa, do Porto ou de qualquer outro ponto da Europa, provavelmente já reparou que as notícias mudaram de tom nos últimos meses. Depois de anos a falar-se em boom da construção em Bangkok e em procura chinesa imparável, 2026 trouxe um travão brusco. Segundo o Bangkok Post, este pode ser o ano mais fraco de sempre em volume de transações no segmento residencial tailandês. Para quem pondera comprar, isto não é apenas uma curiosidade estatística: é um sinal direto para repensar a estratégia de investimento.
Resposta rápida para quem tem pressa
As vendas de condomínios na Tailândia em 2026 estão a caminhar para um mínimo histórico, segundo estimativas de analistas e previsões do Bangkok Post. A K-Research projeta uma queda de 20% nas compras de condomínios por estrangeiros em 2026, a primeira contração anual em cinco anos. Já no primeiro trimestre de 2026, as transferências para estrangeiros caíram em todos os indicadores: 3.241 unidades (-17,3%), valor transferido de 13,464 mil milhões de baht tailandeses (-17,9%) e área útil de 141.644 m² (-13,8% face ao ano anterior).
O recuo não é uniforme entre nacionalidades. Os compradores chineses, que durante anos dominaram o mercado, lideraram a queda: -38,8% em unidades e -42,9% em valor, resultado de pressões económicas internas e restrições de liquidez na China. Em contrapartida, outras nacionalidades estão a ganhar peso: a procura russa subiu 33%, a indiana 40% (63 unidades, 353 milhões de baht em valor, +23,9%) e a australiana 36,1%. E Phuket, ao contrário de Bangkok, está a resistir muito melhor, sustentada pela procura de arrendamento ligada ao turismo e pelo interesse contínuo em residências de marca (branded residences).
Porque é que as vendas estão a cair agora
Há dois fatores que se foram acumulando ao longo de dois anos consecutivos, e os números atuais mostram que o problema está a agravar-se em vez de estabilizar.
O primeiro é o excesso de oferta em Bangkok, herança direta do boom de construção entre 2018 e 2022, quando dezenas de projetos foram lançados em simultâneo, muitos deles pensados quase exclusivamente para investidores chineses. Esse fluxo de capital colapsou com a pandemia e nunca recuperou totalmente, deixando um volume considerável de unidades por vender.
O segundo é a quebra acentuada na procura chinesa, já referida acima, que sozinha explica boa parte da desaceleração nas transferências do primeiro trimestre.
Os números que qualquer investidor deveria conhecer
- O Bangkok Post prevê que 2026 seja um ano de mínimos históricos para as vendas de condomínios na Tailândia
- O inventário por vender em Bangkok é estimado em mais de 50.000 unidades, um dos níveis mais altos da última década
- As transferências na área de Bangkok caíram 35% no primeiro trimestre de 2026, com as quebras mais acentuadas ligadas à menor procura de compradores chineses e de Myanmar, segundo dados da K-Research citados pelo Bangkok Post
- Os preços médios de condomínios no centro de Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) variam entre 120.000 e 200.000 baht tailandeses por m², embora os promotores estejam a oferecer descontos significativos na fase de reserva
- A propriedade estrangeira está limitada a 49% do espaço em regime de plena propriedade (freehold) em qualquer edifício de condomínios, segundo a lei tailandesa, o que limita a quota disponível para não residentes
- O mercado residencial de luxo em Phuket, sobretudo na costa oeste (Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay), deverá manter-se forte em 2026, segundo a Knight Frank Thailand, com as moradias (villas) a superar os condomínios, à medida que compradores com maior poder de compra privilegiam estilo de vida e amenidades integradas
- Os compradores de condomínios em Phuket têm acesso a vistos de longa duração: um visto renovável de 1 ano exige a compra de um condomínio de valor mínimo de 3 milhões de baht tailandeses a um promotor tailandês, ou alternativas via arrendamento
Onde está o fundo do mercado?
Para um investidor internacional, esta situação tem duas leituras. Por um lado, um mercado em queda pode significar preços de entrada atrativos. Por outro, comprar numa tendência descendente traz o risco de mais desvalorização pela frente. A pergunta que realmente importa é: onde está o fundo?
Quem acompanha o mercado de perto olha para alguns indicadores muito concretos. O primeiro é o volume de novas licenças de construção: se os promotores travarem os lançamentos, o mercado começa a absorver o excesso de oferta existente. As associações do setor na Tailândia já reportam que o número de novos projetos em Bangkok recuou no primeiro semestre de 2026. O segundo indicador é a estabilidade das rendas: enquanto os valores de arrendamento se mantiverem, um condomínio continua a gerar rendimento mesmo que o valor de capital estagne.
Phuket joga noutra liga
Vale a pena tratar Phuket separadamente, porque a ilha funciona com uma dinâmica própria. O arrendamento sazonal através de Airbnb e Booking pode gerar rendimentos anuais de 6-8% com gestão profissional. A concorrência entre unidades está a aumentar, no entanto, e as autoridades municipais estão a apertar a regulação do arrendamento de curta duração.
Se está a planear uma viagem de reconhecimento para ver imóveis pessoalmente, vale a pena reservar alojamento com bastante antecedência, especialmente durante a época alta, entre novembro e março.
Perguntas frequentes
Vale a pena comprar um condomínio na Tailândia em 2026?
Depende do objetivo. Para quem investe a longo prazo, com um horizonte de 7 a 10 anos, a atual quebra pode representar um ponto de entrada atrativo. Para quem procura uma revenda especulativa a curto prazo, o momento é menos favorável, já que o mercado ainda está em queda e uma saída rápida e lucrativa é pouco provável.
Quais os bairros de Bangkok menos expostos à quebra?
As localizações premium ao longo das linhas BTS e MRT, incluindo Sukhumvit (estações de Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom e Sathorn, têm historicamente mostrado mais resiliência do que zonas periféricas, sustentadas pela procura estável de arrendamento por parte de expatriados.
Como é que um estrangeiro compra um condomínio na Tailândia?
Um estrangeiro pode ser proprietário pleno (freehold) de um condomínio, desde que a propriedade estrangeira no edifício não ultrapasse 49%. Os fundos têm de ser transferidos do estrangeiro em baht tailandeses. O processo de transferência demora tipicamente entre 30 e 60 dias para uma unidade já concluída.
Que impostos se aplicam a um proprietário estrangeiro de um condomínio?
Os custos principais incluem uma taxa de registo de transferência de 2% sobre o valor avaliado (normalmente dividida entre comprador e vendedor), um imposto de selo de 0,5% e um imposto específico sobre negócios (specific business tax) de 3,3% caso o imóvel seja vendido nos primeiros cinco anos após a compra.
Bangkok ou Phuket, qual é a melhor aposta em 2026?
Bangkok adequa-se a arrendamentos estáveis de longo prazo, com rendimentos na ordem dos 4-5%. Phuket oferece potencial de arrendamento sazonal de 6-8%, mas exige gestão ativa e traz risco de vacância na época baixa.
É possível negociar com os promotores tailandeses?
Sim. Nas condições atuais de mercado, os promotores estão a oferecer descontos, pacotes de mobiliário gratuito, planos de pagamento sem juros e outros incentivos. Os descontos reais podem chegar a 10-20% sobre o preço de tabela, sobretudo em projetos já concluídos com unidades por vender.
É provável um colapso total do mercado?
É pouco provável. O mercado tailandês corrige-se historicamente de forma lenta, com quedas anuais de preços entre 5% e 10%, em vez de colapsos súbitos. Os promotores tendem a oferecer descontos e bónus em vez de cortar formalmente os preços de tabela.
Quando é que o mercado de condomínios vai recuperar?
A maioria dos analistas não espera estabilização antes do segundo semestre de 2027, condicionada a menos lançamentos de novos projetos e a uma recuperação da procura estrangeira. Uma recuperação completa poderá demorar mais 2 a 3 anos.
Uma fase do ciclo, não uma catástrofe
A quebra no mercado de condomínios da Tailândia não é uma catástrofe: é uma fase do ciclo imobiliário. Para investidores com a cabeça fria e um horizonte temporal bem definido, as condições atuais abrem uma janela de oportunidade genuína. A regra de sempre mantém-se válida: comprar em localizações com histórico comprovado, trabalhar com promotores estabelecidos e credíveis, e calcular sempre o rendimento real de arrendamento em vez de apostar apenas na valorização do capital.
Na Imóveis na Tailândia acompanhamos de perto estas oscilações de mercado para ajudar compradores portugueses a decidir com informação real, não com previsões vagas.
Fonte: Bangkok Post