Se está a acompanhar o mercado imobiliário de Phuket à distância, talvez ainda tenha em mente a imagem de há três anos: cerca de 70% dos compradores de apartamentos novos eram russos ou chineses. Essa fotografia já não corresponde à realidade. Em 2026, o capital que entra em Phuket vem sobretudo da Índia, do Médio Oriente e da Ásia Central, e o valor médio das transações subiu 18-22% face a 2023. O Bangkok Post documentou esta mudança estrutural na procura estrangeira, e para quem pensa investir a partir de Portugal ou de outro país europeu, é um sinal claro de que vale a pena repensar a estratégia antes de assinar qualquer contrato-promessa.
Phuket continua a ser o mercado imobiliário turístico mais importante da Tailândia, mas quem assina contratos hoje é diferente de há três anos: mais jovem, mais focado em rendimento por arrendamento do que em segunda casa para férias, e mais orientado para a rentabilidade do que para o estilo de vida por si só. Eis o que mudou de facto, e como isso está a alterar preços, zonas procuradas e tipos de imóvel.
Resposta rápida: o que mudou no perfil dos compradores
- Os compradores indianos passaram de 4-5% dos compradores estrangeiros em Phuket em 2023 para uma estimativa de 12-15% em 2026
- O preço médio por metro quadrado em novos projetos na costa oeste chegou aos 180.000-220.000 THB (cerca de 5.100-6.300 dólares)
- Os compradores russos continuam entre os cinco principais grupos, mas a sua quota caiu de 25-30% para aproximadamente 15-18%
- Os compradores chineses recuaram de forma acentuada devido a controlos de capitais mais apertados e a uma economia doméstica em desaceleração
- Novos protagonistas incluem compradores dos Emirados Árabes Unidos, da Arábia Saudita, do Cazaquistão e do Usbequistão, que em conjunto representam 8-10% da procura
- As vilas de topo (a partir de 30 milhões de THB) registam um crescimento de vendas de 25% ao ano
Os números que qualquer investidor europeu deveria conhecer
- Phuket recebeu 9,4 milhões de turistas estrangeiros em 2025, segundo dados da Tourism Authority of Thailand, mais 11% do que em 2024, um fluxo que sustenta diretamente o mercado de arrendamento
- Os estrangeiros podem ser proprietários de apartamentos (condomínios) na Tailândia ao abrigo da quota de propriedade plena (freehold), limitada a 49% da área vendável de cada projeto; as vilas normalmente são estruturadas através de arrendamentos de 30+30+30 anos ou de uma sociedade tailandesa
- As rentabilidades de arrendamento em apartamentos de qualidade em Bang Tao e Laguna Phuket situam-se entre 6-8% líquidos ao ano, enquanto as vilas premium rendem 4-6%
- O crescimento de preços em Chalong, Nai Harn e Rawai atingiu 30-40% nos últimos dois anos, enquanto Mai Khao e Natai, a norte, continuam 20-25% mais baratas, oferecendo um ponto de entrada mais acessível
- Os compradores indianos tendem a preferir estúdios e apartamentos T1 entre 4-8 milhões de THB, enquanto os investidores do Médio Oriente se inclinam para vilas a partir de 25 milhões de THB
- A oferta de terreno na costa oeste de Phuket está quase esgotada, com promotores locais a estimarem apenas 3-5 anos de inventário disponível para construção
- As autoridades tailandesas estão a discutir elevar a quota de propriedade plena para 75% em projetos selecionados durante 2025-2026, embora ainda não exista legislação aprovada
- Segundo o Bangkok Post, espera-se que o mercado de luxo de Phuket se mantenha forte até 2026, com as vilas a superar os apartamentos, à medida que residências de marca e comodidades integradas atraem compradores estrangeiros abastados para zonas como Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay
Onde investir: comparação rápida das zonas
| Zona | Perfil | Ponto de entrada |
|---|---|---|
| Bang Tao / Laguna Phuket | Mercado maduro, liquidez elevada, arrendamento estável | Preços mais altos, rentabilidade 6-8% |
| Mai Khao / Natai (norte) | Zona emergente, infraestrutura em desenvolvimento | 20-25% mais barato do que a costa oeste |
| Rawai / Nai Harn (sul) | Popular entre compradores europeus | Já com sinais de sobreaquecimento (crescimento 30-40% em dois anos) |
Porque é que os compradores chineses estão a sair de Phuket?
O principal fator é a aplicação mais rigorosa dos controlos de saída de capitais na China. O limite nominal de 50.000 dólares por pessoa e por ano não mudou, mas os bancos analisam agora as transações com muito mais cuidado. A quebra do mercado imobiliário doméstico chinês também reduziu o apetite por investimento no estrangeiro.
Quanto custa um apartamento em Phuket em 2026?
Um estúdio de 28-35 m² num empreendimento novo na costa oeste custa entre 4-7 milhões de THB (115.000-200.000 dólares). Um apartamento T2 custa 8-15 milhões de THB. Vilas com vista mar e piscina privada começam nos 20-25 milhões de THB.
É possível comprar em prestações?
Sim. A maioria dos promotores oferece planos de pagamento durante a construção, normalmente 30% na reserva e assinatura do contrato, 70% na entrega das chaves. Alguns projetos distribuem os pagamentos por 12 a 24 meses, o que facilita o planeamento financeiro para quem investe a partir da Europa.
Que rentabilidade de arrendamento posso esperar realisticamente?
Com uma gestão profissional, um apartamento bem localizado pode gerar 6-8% de rentabilidade líquida anual, já descontadas taxas de gestão, despesas de condomínio e impostos. A sazonalidade importa: a ocupação máxima ocorre entre novembro e abril, período que coincide com o inverno europeu e atrai muitos visitantes que fogem ao frio.
Que impostos paga um proprietário estrangeiro em Phuket?
- Taxa de transferência: 2% do valor de avaliação, normalmente dividida com o vendedor
- Imposto de selo: 0,5%
- Imposto sobre o rendimento na venda: escala progressiva consoante o período de detenção; manter o imóvel por mais de 5 anos reduz significativamente a taxa efetiva
- Imposto predial anual: para imóveis avaliados até 50 milhões de THB, a taxa é de apenas 0,02%
Vale a pena visitar o imóvel pessoalmente antes de comprar?
Sem dúvida. Fotografias e renderizações não transmitem a qualidade real da construção, a distância efetiva até à praia, nem a infraestrutura do bairro. Reservar alojamento perto dos projetos pré-selecionados e planear um roteiro de visitas é um passo que compensa antes de comprometer capital, especialmente numa viagem que implica atravessar meio mundo a partir de Portugal.
Existe risco de bolha no mercado de Phuket?
Até agora não há sinais clássicos de bolha. Os preços estão a subir, mas o aumento assenta em fundamentos concretos: escassez de terreno, crescimento contínuo do turismo e melhorias de infraestrutura, como o novo terminal do aeroporto e as ampliações rodoviárias. É possível haver sobreaquecimento localizado em certos bairros, pelo que diversificar entre zonas continua a ser uma estratégia sensata.
Uma tendência estrutural, não uma moda passageira
A mudança no perfil de comprador em Phuket não é uma flutuação temporária, é uma tendência duradoura. A globalização dos fluxos de investimento, o crescimento da classe média na Índia e no Golfo, e a redução do banco de terrenos disponíveis estão a empurrar os preços para cima e a remodelar o mercado. A riqueza ligada aos Emirados Árabes Unidos, em particular, está cada vez mais a desligar o segmento de luxo de Phuket dos ciclos turísticos, com famílias de elevado património a tratar a ilha como uma base segura de investimento e não apenas como um destino sazonal de férias.
Quem está a considerar entrar no mercado deveria agir nos próximos 6-12 meses, enquanto a janela de preços ainda está aberta. Na Imóveis na Tailândia acompanhamos de perto estas mudanças de mercado para ajudar compradores portugueses a tomar decisões informadas em Phuket.
Fonte: Bangkok Post