O que está a acontecer em Phuket e porque deve importar-lhe
Se tem uma villa, um negócio ou planeia investir em Phuket, há uma notícia que não pode ignorar: as autoridades tailandesas abriram uma investigação a mais de 361 empresas suspeitas de usarem tailandeses como 'testas de ferro' (nominees) para contornar as regras de propriedade estrangeira. A operação nasceu de um incidente mediático junto à Chabad House e transformou-se rapidamente na maior auditoria a negócios estrangeiros que a ilha já viu. Para investidores portugueses e de outros países europeus com interesses em Phuket, a mensagem é clara: reveja a estrutura legal do seu investimento agora, antes que seja tarde.
Esta não é uma simples inspeção pontual. É o início de uma fiscalização sistemática que já se estende a outras províncias e que promete mudar as regras do jogo para quem investe em imóveis e negócios na Tailândia.
Porque é que isto está a acontecer agora?
A raiz do problema é conhecida de quem investe na Tailândia há mais tempo. A Lei de Negócios Estrangeiros (Foreign Business Act, de 1999) limita a propriedade estrangeira de terrenos e o controlo de certas categorias de negócio. Durante décadas, muitos investidores contornaram esta restrição através de 'nominees': cidadãos tailandeses que detêm formalmente as quotas ou ações da empresa, mas que na prática não exercem qualquer controlo real sobre o negócio.
As autoridades sempre souberam que este tipo de esquema existia, mas a fiscalização era esporádica e pouco visível. Isso mudou por completo. A fiscalização atual é coordenada entre várias entidades, sistemática e, sobretudo, pública, o que sinaliza uma vontade política de acabar com a ambiguidade que durante anos beneficiou quem preferia 'zonas cinzentas' legais.
Qual a dimensão real desta operação?
Os números mostram que não se trata de um caso isolado. Segundo o Phuket News, a fiscalização relacionada em Phuket, Krabi e Phang Nga já resultou em 59 mandados de detenção e 48 suspeitos detidos, entre os quais 27 cidadãos tailandeses e 21 estrangeiros de países como Israel, França, Polónia, Suíça, África do Sul, Reino Unido e Países Baixos.
Os investigadores identificaram 89 lotes de terreno avaliados em mais de 1,05 mil milhões de baht nas três províncias, dos quais cerca de 231 milhões de baht estão concentrados só em Phuket. São valores que colocam esta operação num plano bem diferente das fiscalizações pontuais do passado.
Resposta rápida: o que precisa de saber agora
- Mais de 361 empresas em Phuket estão sob revisão por suspeita de propriedade nominee por estrangeiros
- A investigação arrancou depois de um incidente junto à Chabad House, que atraiu a atenção da polícia e da imigração
- As verificações abrangem tanto as estruturas de propriedade como a validade das licenças de funcionamento
- Quem for considerado infrator arrisca penas criminais ao abrigo da Lei de Negócios Estrangeiros: multas até 1 milhão de baht e pena de prisão até 3 anos
- Os acionistas tailandeses que atuem como nominee enfrentam responsabilidade idêntica, com multas até 1 milhão de baht e/ou prisão
- Recomenda-se aos proprietários estrangeiros que auditem as suas estruturas societárias e migrem para formatos legais de propriedade (arrendamento de longo prazo ou condomínio freehold dentro da cota estrangeira)
O que diz a lei tailandesa sobre propriedade estrangeira?
Para quem não conhece bem o quadro legal tailandês, aqui ficam os pontos essenciais que sustentam toda esta fiscalização:
- A Lei de Negócios Estrangeiros B.E. 2542 (1999) é a base legal que restringe a participação estrangeira em negócios, listando dezenas de atividades restritas, incluindo comércio e determinados serviços
- O Department of Business Development (DBD) registou mais de 12.000 empresas com participação de capital estrangeiro em Phuket em 2025, e as estimativas de mercado apontam que entre 15% e 25% poderão envolver estruturas problemáticas
- O Código de Terras tailandês proíbe estrangeiros de possuir terreno em nome próprio, com uma excepção para investimentos aprovados pelo BOI (Board of Investment) de 40 milhões de baht ou mais, que dá direito a comprar até 1 rai (1.600 m²) de terreno residencial
- O prazo máximo de arrendamento (leasehold) para estrangeiros é de 30 anos, renovável e registado no Land Department
- Os estrangeiros podem ser proprietários freehold de até 49% da área total de qualquer projeto de condomínio
- A fiscalização de 2026 é conduzida em conjunto pela polícia, pela imigração e pelo Department of Business Development, sendo a primeira vez que este formato interagências é usado em Phuket
- As operações regionais mais amplas em Phuket, Krabi e Phang Nga já inspecionaram 76 empresas e 89 lotes de terreno avaliados em mais de 1,05 mil milhões de baht, resultando em 59 mandados de detenção, segundo o The Nation Thailand
Isto afeta quem só tem um apartamento (condo)?
Esta é provavelmente a pergunta que mais preocupa os investidores europeus com propriedade em Phuket. A resposta curta é: não, desde que a unidade esteja registada diretamente em nome do comprador estrangeiro, dentro da cota de 49% freehold permitida por lei. A investigação tem como alvo empresas usadas para contornar as restrições de propriedade de terreno e de negócio, não compradores individuais de apartamentos que cumpram as regras.
Ou seja, se comprou um condomínio dentro da cota estrangeira e o título está em seu nome, o seu investimento não está no radar desta fiscalização.
E quem tem uma villa? Pode possuí-la legalmente?
Em Phuket, a grande maioria das villas de luxo assenta sobre terreno que, por lei, um estrangeiro não pode possuir diretamente. Mas pode ser proprietário da construção em si. A estrutura legal mais comum e segura combina:
- Um arrendamento (leasehold) de 30 anos, renovável e registado na Land Office, para o terreno
- Propriedade freehold da construção (a villa propriamente dita)
Quem optou por esquemas de nominee para 'possuir' o terreno através de uma empresa tailandesa fictícia está precisamente no grupo de risco identificado por esta fiscalização.
Como saber se a minha empresa pode ser considerada um esquema nominee?
Os investigadores tailandeses procuram sinais de alerta bastante específicos:
- Acionistas tailandeses que não conseguem justificar a origem do dinheiro usado para comprar as suas quotas
- Nenhum envolvimento real na gestão do negócio
- Ausência de pagamento de dividendos aos sócios tailandeses
- Documentos assinados exclusivamente pela parte estrangeira
Se reconhece algum destes padrões na sua estrutura, o mais sensato é encomendar uma auditoria jurídica independente junto de um advogado tailandês licenciado, antes que sejam as autoridades a fazê-lo por si.
O que fazer se a minha empresa já usa um nominee?
A recomendação é agir sem demora: contacte imediatamente um advogado licenciado na Tailândia. As opções mais comuns incluem:
- Candidatar-se a uma Foreign Business License, quando a atividade o permitir
- Reestruturar o negócio com um sócio tailandês genuíno e ativo
- Vender a participação
- Liquidar a empresa de forma ordenada
Quanto mais tempo demorar a agir, maior o risco de exposição legal, incluindo multas, deportação e inclusão em listas negras de reentrada no país.
Vai alastrar-se a outras zonas turísticas da Tailândia?
Tudo indica que sim. Analistas de mercado veem Phuket como uma espécie de 'projeto-piloto' desta nova abordagem. Operações semelhantes já se estenderam a Krabi e Phang Nga, e é esperado que campanhas equivalentes cheguem a Koh Samui, Pattaya e Chiang Mai, zonas onde a concentração de negócios estrangeiros também é elevada.
Isto vai afetar os preços dos imóveis em Phuket?
A curto prazo, é provável que surjam mais imóveis à venda, colocados no mercado por vendedores que preferem saír de estruturas de risco, o que pode criar boas oportunidades para compradores que utilizem formatos de propriedade legítimos. A médio prazo, uma fiscalização mais rigorosa tende a melhorar a transparência do mercado e, em geral, apoia a valorização no segmento totalmente conforme com a lei.
Como investir com segurança em Phuket em 2026?
Existem três caminhos comprovados e seguros:
- Comprar uma unidade de condomínio freehold dentro da cota de 49%
- Garantir um arrendamento de 30 anos sobre terreno e villa
- Investir através do programa BOI, com um compromisso mínimo de 40 milhões de baht
Em qualquer um destes casos, a due diligence legal antes de assinar qualquer contrato é indispensável, não um mero detalhe burocrático.
Conclusão: a janela para 'estruturas cinzentas' está a fechar-se
A mensagem para investidores é inequívoca: a era das estruturas de propriedade em 'zona cinzenta' em Phuket está a chegar ao fim. A onda de fiscalização de 2026 não é uma ação isolada, mas o início de um aperto sistemático que dificilmente vai recuar. Quem reestruturar a sua propriedade agora protege o património. Quem esperar arrisca perder tanto o negócio como o investimento.
Na Imóveis na Tailândia, acompanhamos de perto estas mudanças regulatórias para ajudar compradores europeus a investir em Phuket através de estruturas totalmente legais e seguras.
Fonte: The Phuket News