Durante décadas, quem era dono de terrenos valiosos no centro de Banguecoque tinha um truque simples: plantar meia dúzia de bananeiras, registar o lote como 'agrícola' e pagar uma fração do imposto que lhe seria devido. Para um investidor português habituado à lógica do IMI em Lisboa ou no Porto, custa a acreditar que uma diferença destas pudesse persistir tanto tempo sem ser corrigida. Pois bem, a autarquia de Banguecoque (BMA) decidiu finalmente pôr fim à história.
A proposta formal da BMA passa por aumentar as taxas de imposto sobre terrenos classificados como agrícolas mas localizados no núcleo urbano da capital tailandesa. O objetivo é simples: reduzir a distância entre a taxação agrícola e a comercial, uma distância que durante anos permitiu a proprietários de lotes centrais pagar entre 5 a 10 vezes menos do que deveriam. Para quem tem, ou pondera ter, exposição a terrenos em Banguecoque, este é um sinal claro de que a estratégia de investimento precisa de ser repensada.
Qual é a resposta rápida?
A autarquia de Banguecoque propôs subir os impostos sobre terrenos formalmente registados como agrícolas mas situados em zonas centrais da cidade. Atualmente, esses lotes pagam apenas 0,01% a 0,1% do valor patrimonial, contra 0,3% a 0,7% exigidos a terrenos comerciais equivalentes, segundo dados do Departamento de Receitas tailandês. Se aprovada, a mudança deverá entrar em vigor a partir do ano fiscal de 2027.
Quanto é que os proprietários poupavam com este esquema?
Os números falam por si. Num terreno avaliado em 100 milhões de baht, a poupança fiscal proporcionada por este esquema chegava a 500.000-700.000 baht por ano. Nalguns casos, num lote de 200 milhões de baht, a diferença ultrapassava um milhão de baht anual. Compreende-se, portanto, porque é que centenas de proprietários em zonas nobres optaram por manter algumas fileiras de bananeiras, capim-limão ou coqueiros só para justificar a classificação agrícola.
O que muda exatamente com a nova proposta?
A taxa base agrícola, atualmente entre 0,01% e 0,10%, deverá subir para 0,03%-0,12%, o que praticamente triplica o imposto inicial: de cerca de 100 baht para 300 baht por cada milhão de baht de valor do terreno, segundo a Nation Thailand. Não é uma equiparação total às taxas comerciais, mas reduz de forma significativa a vantagem que existia até agora.
O enquadramento legal já existia desde 2020, com a entrada em vigor da Land and Building Tax Act B.E. 2562, que criou quatro categorias de taxação: residencial, agrícola, comercial e terreno devoluto. A categoria agrícola sempre teve a taxa mais baixa, a começar em 0,01% para lotes até 75 milhões de baht, enquanto a comercial arranca em 0,3% e sobe progressivamente.
Quem é afetado por esta mudança?
Os principais visados são os proprietários de terrenos devolutos ou pseudo-agrícolas nas zonas mais valorizadas de Banguecoque: Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit e Ratchadamri. Estima-se que existam centenas de lotes, entre 1 e 20 rai, registados formalmente como agrícolas nestas localizações privilegiadas.
Para se ter uma ideia da escala dos valores em jogo, o valor patrimonial de terrenos em Sukhumvit, entre os sois 1 e 63, atinge 800.000 a 1.500.000 baht por square wah, segundo a reavaliação do Departamento do Tesouro para 2024-2027.
Que impacto já se sente no mercado?
A pressão fiscal crescente sobre terrenos devolutos já produziu efeitos concretos: a oferta de terrenos prontos para desenvolvimento cresceu 12% a 15% entre 2024 e 2025, segundo a AREA (Agency for Real Estate Affairs). A BMA está também a reforçar a fiscalização, exigindo que terrenos registados como agrícolas sejam usados para agricultura comercial genuína e não para cultivo simbólico de 'sombra fiscal', como noticiou o Bangkok Post.
E os investidores estrangeiros, são afetados?
Aqui há um ponto essencial que qualquer comprador português precisa de ter bem presente: estrangeiros estão proibidos de possuir terreno diretamente na Tailândia, ao abrigo da Secção 86 do Código do Território (Land Code). Esta mudança fiscal afeta sobretudo quem detém terreno através de empresas tailandesas ou de contratos de arrendamento de longo prazo, estruturas comuns entre investidores estrangeiros com projetos em Phuket ou em Banguecoque.
Vale a pena lembrar que a autarquia cobra este imposto diretamente e tem um forte incentivo financeiro para o fazer: a meta de arrecadação da BMA para 2025 foi de 37 mil milhões de baht.
Quando entram em vigor as novas regras?
A proposta ainda está em fase de coordenação com o Ministério das Finanças tailandês. Segundo o calendário atual, a aprovação poderá acontecer até finais de 2026, com entrada em vigor a partir do ano fiscal de 2027, ainda que as datas exatas dependam do processo político e legislativo, sempre sujeito a atrasos na Tailândia.
Vai haver uma vaga de vendas de terrenos?
É pouco provável que assistamos a uma venda em massa. Os grandes detentores de terrenos, como o Crown Property Bureau e as famílias Sirivadhanabhakdi e Chirathivat, seguem estratégias de longo prazo e não vão desfazer-se de ativos por causa de um aumento fiscal de algumas centenas de milhares de baht. Já os proprietários mais pequenos e médios, que mantinham terrenos por especulação, poderão começar a sair do mercado.
Como verificar o estatuto fiscal de um terreno antes de comprar?
Se está a pensar comprar terreno na Tailândia, seja diretamente através de uma estrutura empresarial ou por via de um projeto que inclua este tipo de ativo, peça sempre ao vendedor a Chanote (título de propriedade) juntamente com o último recibo de imposto sobre o terreno. Esse recibo indica claramente a categoria: devoluto, agrícola, residencial ou comercial. Vale também a pena confirmar o zonamento junto do Departamento de Planeamento Urbano da BMA. Na Imóveis na Tailândia costumamos aconselhar os nossos clientes a nunca avançar sem esta verificação documental.
Isto vai encarecer os arrendamentos comerciais?
Indiretamente, é provável que sim. Se os proprietários de edifícios comerciais deixarem de poder reduzir a base tributável classificando o terreno adjacente como agrícola, os custos operacionais vão subir. Parte desse encargo tende a ser repassada aos inquilinos, sobretudo em espaços de escritório de Grau B e C.
E quem quer comprar um apartamento, isto afeta-o?
Não há uma ligação direta, já que o imposto sobre apartamentos (condomínios) é calculado separadamente, ao abrigo da taxa residencial. Mas o aumento da oferta de terreno para desenvolvimento pode trazer mais projetos novos para o centro de Banguecoque, o que beneficia quem compra através de maior escolha e preços mais competitivos.
Fonte: Nation Thailand
Esta mudança na política fiscal de Banguecoque não é propriamente um choque, é antes uma normalização: a cidade está simplesmente a alinhar as regras com o uso real que se faz do terreno. Para investidores que escolhem ativos pela rentabilidade real e não por engenharia fiscal especulativa, este é um sinal positivo. O mercado está a tornar-se mais transparente, e isso, a prazo, é bom para todos.
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