Resposta directa: o que muda para quem comprou através de empresa tailandesa
Se é português (ou de qualquer outro país europeu) e comprou uma vila ou terreno na Tailândia através de uma empresa tailandesa, preste atenção: o Departamento de Desenvolvimento Empresarial (DBD) colocou 36.277 empresas com ligações estrangeiras sob revisão formal, numa das maiores operações de fiscalização dos últimos anos contra estruturas 'nominee' usadas para contornar a proibição de propriedade estrangeira directa de terrenos. Não é um exagero mediático: é uma mudança de política que qualquer investidor com activos em Phuket, Koh Samui ou Bangkok precisa de levar a sério.
O alvo principal são 31.516 empresas onde o capital estrangeiro se mantém oficialmente abaixo dos 49%, exactamente o limite que permite a uma empresa registar-se como tailandesa e deter terrenos legalmente. O problema é conhecido de quem acompanha o mercado há anos: em milhares destes casos, os sócios tailandeses existem apenas no papel, enquanto o controlo efectivo está nas mãos de estrangeiros. É precisamente isto que o DBD quer identificar e desmantelar.
Segundo o jornal tailandês Thairath, a revisão abrange 16 províncias, incluindo Bangkoque e cinco províncias vizinhas, mais dez das principais províncias turísticas, como Chonburi, Surat Thani e Phuket. Ou seja, isto não é uma operação pontual num único destino de férias, mas uma reorientação de política a nível nacional.
Porque é que isto interessa a quem compra a partir da Europa
Para muitos compradores portugueses, a Tailândia surgiu nos últimos anos como alternativa a mercados europeus saturados: preços mais acessíveis, clima tropical todo o ano e uma comunidade internacional já estabelecida em Phuket. Mas o modelo mais comum de compra (constituir uma empresa tailandesa com sócios locais 'de conveniência' para deter o terreno) está agora no centro das atenções das autoridades tailandesas. Quem estruturou a compra desta forma, mesmo com boas intenções e aconselhamento na altura, deve perceber que as regras do jogo estão a mudar.
Os números que resumem a operação
- 36.277 empresas com participação estrangeira estão sob revisão do DBD quanto ao cumprimento da lei tailandesa sobre terrenos
- O foco principal recai sobre 31.516 empresas com participação estrangeira abaixo de 49%, estrutura frequentemente associada a sócios tailandeses nominee
- O Código de Terras proíbe a propriedade estrangeira directa; uma empresa de maioria tailandesa é a única via legal, e é precisamente o uso indevido desta via que está agora a ser fiscalizado
- As penalizações para estruturas nominee podem chegar a 1 milhão de baht e/ou 3 anos de prisão ao abrigo da Lei das Actividades Empresariais Estrangeiras (Foreign Business Act), sendo o risco mais grave a venda forçada do terreno no prazo de 180 dias
- A revisão cobre 16 províncias, incluindo a área metropolitana de Bangkoque e destinos turísticos como Phuket, Surat Thani (Koh Samui) e Chonburi
- Quem detém terrenos através de empresas tailandesas deve marcar, com urgência, uma auditoria jurídica à sua estrutura
Como funciona (e onde falha) o modelo da empresa tailandesa
A Lei das Actividades Empresariais Estrangeiras (Foreign Business Act, de 1999) define como 'estrangeira' qualquer empresa com mais de 49% de capital não-tailandês; abaixo desse limite, a empresa é tratada como tailandesa e pode deter terrenos. É esta a brecha legal que sustentou, durante décadas, milhares de compras de vilas por estrangeiros em Phuket.
O que mudou é o nível de escrutínio: o DBD não está apenas a analisar os registos de accionistas, mas também o controlo real da empresa - quem toma as decisões, quem financiou a compra e quem recebe os rendimentos gerados pelo imóvel.
A Lei do Código de Terras B.E. 2497 (1954) proíbe estrangeiros de possuir terrenos de forma directa, com uma excepção muito limitada para projectos aprovados pelo Board of Investment, que exigem um investimento mínimo de 40 milhões de baht. Fora deste cenário muito específico, não há atalho legal além da leasehold, da compra de fracções em condomínio ou de uma verdadeira joint venture com um sócio tailandês.
As estimativas de mercado apontam que 60 a 70% das vilas de propriedade estrangeira em Phuket estão registadas através de empresas tailandesas com sócios nominee, o que dá uma ideia da escala do problema e do potencial impacto desta fiscalização no mercado de Phuket especificamente.
Phuket já sentiu o peso da lei em 2026
Antes desta operação nacional, Phuket já tinha sido palco de acções concretas. Numa fase 4 de fiscalização à rede de estruturas nominee na ilha, em Agosto de 2026, 16 pessoas foram acusadas (10 tailandesas e 6 estrangeiras, incluindo cidadãos canadianos, russos e um cazaque) ligadas a negócios geridos sob propriedade nominal.
Uma investigação mais ampla em Phuket sobre terrenos analisou 361 empresas, das quais 149 entidades legais foram identificadas como detentoras de terrenos com participação estrangeira suspeita. O resultado prático: 114 processos judiciais instaurados e 39 multas aplicadas. Estes números não são um caso isolado: são o padrão que se está agora a replicar a nível nacional com as 36.277 empresas em revisão.
E os apartamentos (condomínios)?
Boa notícia para quem prefere este tipo de investimento: os condomínios não são afectados por esta revisão. Estrangeiros continuam a poder deter fracções em regime de propriedade plena (freehold), desde que a quota estrangeira no edifício se mantenha abaixo dos 49%. É um regime totalmente separado, ao abrigo da Lei dos Condomínios de 1979, e não tem qualquer relação com esta fiscalização a empresas.
O que fazer se já tem terreno através de uma empresa tailandesa
O primeiro passo é sempre uma auditoria jurídica independente à estrutura societária. Se a montagem se revelar vulnerável, um advogado local pode propor alternativas: conversão para contrato de arrendamento de longo prazo (leasehold), entrada de um sócio tailandês genuíno e activo no negócio, ou venda do terreno mantendo direitos sobre a construção. Adiar esta análise é o maior risco que qualquer proprietário pode correr neste momento.
Perguntas frequentes
O meu terreno na Tailândia pode ser-me retirado se a empresa reprovar na revisão?
Sim. Se o DBD concluir que os sócios tailandeses da sua empresa são meros nominees, o Departamento de Terras pode ordenar a venda do imóvel no prazo de 180 dias. Se a venda não se concretizar, as autoridades podem proceder à venda em leilão.
Como posso possuir legalmente uma vila na Tailândia sendo estrangeiro?
Existem várias vias legais: um contrato de arrendamento de longo prazo (leasehold) por 30 anos com opções de renovação; possuir a construção separadamente do terreno, arrendando o lote; constituir uma joint venture genuína com um sócio tailandês que participe realmente no negócio e no financiamento; ou comprar uma fracção em condomínio sob propriedade plena (freehold).
Esta revisão afecta o meu apartamento (condomínio)?
Não. A revisão do DBD aplica-se exclusivamente a empresas que detêm terrenos. A propriedade directa de fracções em condomínio, ao abrigo da Lei dos Condomínios de 1979, é um regime separado que permite a estrangeiros possuir até 49% da área total de um edifício.
Quanto custa o leasehold e em que difere do freehold?
O leasehold garante direitos sobre o terreno até 30 anos, normalmente com duas renovações previstas, embora a renovação não seja legalmente garantida. Imóveis vendidos em regime de leasehold costumam ser 15 a 30% mais baratos do que imóveis equivalentes em freehold. A diferença essencial: no leasehold arrenda-se o terreno, não se é dono dele.
Uma mudança estrutural, não uma campanha pontual
A dimensão desta revisão, que abrange 36.277 empresas em 16 províncias, aponta para uma mudança de política sistémica e de longo prazo, e não para uma campanha isolada. Para investidores internacionais, incluindo os que chegam de Portugal e de outros países europeus, a mensagem é clara: a era das estruturas nominee sem escrutínio para comprar terreno na Tailândia está a chegar ao fim. Quem reestruturar cedo protege o património e a tranquilidade; quem ignorar o sinal arrisca-se a vendas forçadas e a processos criminais.
Antes de qualquer transacção imobiliária na Tailândia, vale sempre a pena planear uma viagem de inspecção: visitar o imóvel pessoalmente, reunir com um advogado local e confirmar toda a documentação no terreno. Na Imóveis na Tailândia acompanhamos investidores portugueses precisamente nestas decisões, ajudando a escolher estruturas seguras e imóveis com histórico limpo.
Fonte: Thairath