Resposta direta: a quota de 49% mudou em 2026?
Não. Em 2026, os estrangeiros continuam limitados a 49% da área total de um edifício de condomínio na Tailândia, exactamente como previsto na Lei dos Condomínios de 1979. Circulam rumores sobre uma subida para 75%, mas não existe qualquer lei aprovada nesse sentido, apenas propostas em estudo. Se está a pensar comprar um apartamento em Phuket, é este o número que conta, não o que lê em grupos de Facebook ou em anúncios optimistas de agências.
O detalhe do novo imposto de transferência que a maioria dos anúncios esconde
Desde 1 de julho de 2026, a Tailândia aplica um imposto de transferência reduzido de 0,01%, em vez dos habituais 2%. O problema é que muita publicidade em português e inglês apresenta este desconto como válido "para todos", o que é simplesmente falso. O texto do decreto do Diário do Governo (Royal Gazette) restringe este benefício a cidadãos tailandeses qualificados.
Para um comprador estrangeiro, a conta é directa: paga-se sempre 2% de imposto de transferência, sem excepções. Num imóvel avaliado em 10 milhões de baht, a diferença entre pagar 0,01% e 2% equivale a 199.000 THB (aproximadamente 5.700 dólares americanos). Isto não é um pormenor insignificante, é uma linha de custo real no fecho do negócio que qualquer comprador português deve orçamentar desde o início.
Quanto é, afinal, a quota de propriedade estrangeira em condomínios?
A quota de propriedade estrangeira em condomínios na Tailândia está fixada em 49% da área útil total vendável de um edifício. Os restantes 51% têm de pertencer a cidadãos tailandeses ou a empresas de maioria tailandesa. Esta regra está escrita na Lei dos Condomínios de 1979 e resistiu a várias revisões legais ao longo das décadas sem que este princípio central fosse alterado: os estrangeiros podem ter título de propriedade plena (freehold) sobre uma unidade, mas nunca a maioria da área de um projecto inteiro.
Esta limitação cria uma escassez real e mensurável. Em empreendimentos populares em Phuket, Pattaya e Bancoc, a quota estrangeira esgota-se frequentemente antes de o edifício estar concluído. Quem chega tarde ao processo fica com duas opções: uma estrutura através de empresa tailandesa (com a sua própria camada de risco legal e de conformidade) ou um arrendamento (leasehold) de 30 anos. Nenhuma das duas oferece o mesmo peso jurídico de uma propriedade plena.
A promessa de 75% e do arrendamento de 99 anos: onde está o processo agora?
A discussão sobre elevar a quota para 75% começou em 2024, quando o governo de Srettha Thavisin apresentou um pacote de medidas destinado a atrair capital estrangeiro para a economia tailandesa. Em paralelo, surgiu uma proposta para permitir arrendamentos de terreno de 99 anos para estrangeiros, contra o limite actual de 30 anos.
Ambas as ideias geraram forte resistência em certos sectores da sociedade tailandesa, com críticos a alertar que uma maior abertura à propriedade estrangeira empurraria os preços para cima e dificultaria o acesso dos compradores locais ao próprio mercado.
Em meados de 2026, nenhuma das duas propostas tinha avançado para legislação formal. Fontes dentro do governo tailandês descrevem ambos os projectos como estando "em estudo", uma expressão que, na prática, pode significar anos de atraso, ou nenhuma alteração de todo. Quem estrutura uma compra à espera de uma futura subida de quota está, na realidade, a apostar num calendário que ninguém consegue confirmar.
Tabela resumo: as regras que estão realmente em vigor
| Assunto | Situação em 2026 |
|---|---|
| Quota de propriedade estrangeira em condomínios | Fixa em 49% da área total vendável |
| Proposta de subida para 75% | Em estudo, sem projecto de lei submetido ao parlamento |
| Arrendamento máximo de terreno | 30 anos |
| Proposta de arrendamento de 99 anos | Discutida, mas não adoptada |
| Imposto de transferência para tailandeses (1 jul 2026 a 30 jun 2027) | 0,01% |
| Imposto de transferência para estrangeiros | 2% (valor cheio, sem excepção) |
| Imposto de registo de hipoteca (apenas tailandeses) | Reduzido para 0,01% |
Porque é que Phuket exige atenção redobrada à quota
Em Phuket especificamente, a quota de propriedade plena para estrangeiros é calculada pela área de piso (floor area), não pelo número de unidades. Isto significa que um punhado de unidades grandes, como penthouses ou apartamentos duplex, pode esgotar a quota de um projecto muito mais rapidamente do que seria de esperar apenas a olhar para o número total de fracções à venda.
É exactamente por isso que os guias do sector sobre compras em Phuket em 2026 insistem sempre no mesmo ponto: antes de entregar qualquer sinal, peça uma confirmação escrita da quota ao promotor ou ao escritório de administração (juristic office) do condomínio, e verifique essa informação de forma independente junto do Departamento de Terras (Land Office) local.
O lado positivo escondido no novo imposto reduzido
Há uma vantagem menos óbvia nesta nova estrutura de imposto que vale a pena considerar se está a pensar revender no futuro. Se vender a sua unidade a um comprador tailandês dentro da janela de desconto (até 30 de junho de 2027), essa poupança no imposto de transferência pode tornar o seu imóvel mais competitivo no mercado de revenda. Num imóvel de 5 milhões de baht, a poupança do comprador ronda os 100.000 THB, um argumento de negociação nada desprezável.
Perguntas Frequentes
Os estrangeiros podem ser proprietários de um condomínio na Tailândia em 2026?
Sim. Os estrangeiros podem ter título de propriedade plena (freehold) sobre uma unidade de condomínio, dentro da quota de 49% da área total vendável de um projecto. O pagamento tem de ser feito em moeda estrangeira através de um banco tailandês, gerando um documento de Transacção Cambial (FET, Foreign Exchange Transaction).
É verdade que a quota subiu para 75%?
Não. Em agosto de 2026, a quota mantém-se nos 49%. Existe uma proposta para 75%, mas não foi redigida em projecto de lei nem submetida ao parlamento tailandês.
Que imposto de transferência paga um comprador estrangeiro ao adquirir um condomínio?
O valor padrão de 2% sobre o valor de avaliação do imóvel. A taxa reduzida de 0,01%, em vigor entre 1 de julho de 2026 e 30 de junho de 2027, aplica-se apenas a cidadãos tailandeses.
Posso optar por um arrendamento de 99 anos em vez de comprar em propriedade plena?
Não. Segundo a lei actual, o prazo máximo de arrendamento (leasehold) é de 30 anos. A estrutura de 99 anos tem sido discutida, mas nunca foi adoptada.
O que acontece quando a quota de 49% de um projecto se esgota?
Os compradores estrangeiros ficam então limitados a um arrendamento de 30 anos ou a uma estrutura através de empresa tailandesa. Ambas as opções implicam limitações e riscos legais comparados com a propriedade plena directa.
Fonte: ReloSale