O que é um plano de pagamento de promotor em Phuket e porquê interessa a compradores portugueses?
Se está a ponderar comprar um apartamento ou vivenda em Phuket, há uma realidade que vai encontrar rapidamente: os bancos tailandeses não concedem hipotecas a estrangeiros em condições normais. Para um comprador português, isso significa que o financiamento tradicional está praticamente fora de questão. A solução que o mercado encontrou é elegante na sua simplicidade - o próprio promotor financia o comprador, sem banco, sem burocracia excessiva e, na maioria dos casos, sem qualquer juro durante a fase de construção.
Este modelo tornou-se o principal motor de vendas em Phuket. Entre 2021 e 2025, foram lançadas 45.066 unidades residenciais na ilha, com um volume de investimento combinado de 469,72 mil milhões de baht (cerca de 13 mil milhões de dólares). Só em 2025, o ritmo acelerou: mais de 72 novos projetos, com mais de 10.312 unidades no valor de 81,64 mil milhões de baht, segundo dados da Colliers Thailand. A concorrência entre promotores por compradores internacionais nunca foi tão intensa.
A Sansiri anunciou 20 novos projetos em Phuket com valor combinado de 24 mil milhões de baht para 2026-2028. A AssetWise, promotora da marca 'The Title', acumulou uma carteira de encomendas em Phuket de 21,669 mil milhões de baht, o que representa 57% do portfólio total da empresa em março de 2026. Ambas dependem fortemente de planos de pagamento fracionado para atrair investidores estrangeiros.
Resposta direta: o essencial sobre planos de pagamento em Phuket
Para quem chegou aqui à procura de uma resposta rápida: os planos de pagamento de promotores em Phuket funcionam sem envolvimento bancário, têm normalmente 0% de juro durante a construção e permitem distribuir o custo do imóvel ao longo de 12 a 60 meses. O depósito de reserva situa-se tipicamente entre 100.000 e 300.000 baht, e a entrada inicial varia entre 20% e 30% do valor total.
Quais são as modalidades de financiamento disponíveis?
Plano 30/70 ligado à construção
A estrutura mais comum em Phuket. O comprador paga 30% do preço na assinatura do contrato (ou em prestações durante os primeiros 3 a 6 meses) e liquida os restantes 70% na entrega das chaves. Não há qualquer juro acumulado. Na prática, é um empréstimo sem custo durante os 18 a 30 meses que dura a construção.
Exemplo concreto: num apartamento de 8 milhões de baht num projeto 'The Title' da AssetWise, o comprador paga uma reserva de 200.000 baht, seguida de 180.000 baht por mês durante 12 meses (totalizando 2,36 milhões de baht), com um pagamento final de transferência de 5,64 milhões de baht.
Plano 20/80 com prestações após entrega
Alguns promotores, sobretudo no segmento de vivendas, permitem que os pagamentos continuem depois da conclusão da obra. O comprador contribui com 20% antes de a construção terminar e os restantes 80% são distribuídos por 24 a 36 meses após a entrega. É aqui que aparecem os juros: tipicamente 3 a 8% ao ano.
Esta estrutura é mais frequente em vivendas entre 15 e 40 milhões de baht, onde um único pagamento final de grande dimensão é impraticável mesmo para um comprador com elevado poder de compra.
Crédito bancário tailandês para estrangeiros
Formalmente possível, mas praticamente restrito. Apenas alguns bancos trabalham com não residentes:
- UOB Thailand - até 70% de LTV para cidadãos de países selecionados, taxas a partir de 6,5%
- Bangkok Bank - programa para titulares de visto de trabalho tailandês
- ICBC (Thai) - orientado principalmente para compradores chineses
Os requisitos incluem rendimento verificado de 80.000 a 100.000 baht por mês, contrato de trabalho ou visto de negócios e histórico de crédito estabelecido. A aprovação demora 45 a 90 dias. Para a maioria dos compradores europeus sem vínculo laboral na Tailândia, esta via está efetivamente encerrada.
Empréstimo no país de origem garantido por outro ativo
Uma alternativa menos conhecida mas eficaz: contrair crédito em Portugal (ou noutro país europeu) com garantia sobre um imóvel existente, uma carteira de investimentos ou um negócio, e transferir os fundos para a Tailândia. Isto pode resultar numa taxa de juro mais baixa do que qualquer opção disponível localmente, e coloca o comprador na posição de pagador a pronto perante o promotor tailandês, abrindo espaço para negociar desconto.
Tabela comparativa das opções de financiamento
| Parâmetro | Plano 30/70 (construção) | Plano 20/80 (pós-entrega) | Hipoteca banco tailandês | Empréstimo no exterior |
|---|---|---|---|---|
| Entrada inicial | 30% | 20% | 30-50% | 0% (garantido por outro ativo) |
| Taxa de juro | 0% | 3-8% ao ano | 6,5-8% ao ano | Depende da jurisdição |
| Prazo | 18-30 meses | 36-60 meses | Até 20 anos | Até 15-25 anos |
| Acessibilidade para estrangeiros | Alta | Média | Baixa | Depende do perfil |
| Velocidade de aprovação | 1-3 dias | 1-7 dias | 45-90 dias | 14-60 dias |
| Risco para o comprador | Médio (depende do promotor) | Acima da média | Baixo (banco avalia o projeto) | Risco cambial |
| Encargo extra em 10M baht | 0 baht | 450.000 a 1.200.000 baht | 1.300.000 a 2.400.000 baht (5 anos) | Variável |
Riscos reais que os compradores portugueses tendem a subestimar
1. Não ler o contrato de compra e venda com atenção. As condições do plano de pagamento estão definidas no SPA (Sale and Purchase Agreement). As cláusulas críticas incluem penalizações por atraso (tipicamente 1 a 1,5% ao mês), condições de rescisão em que o promotor pode reter 25 a 30% de todos os montantes pagos, a data de entrega e as consequências de atrasos na construção. Reveja sempre a versão em inglês com um advogado especializado em imobiliário tailandês.
2. Ignorar o certificado FET. Quando um estrangeiro compra um apartamento em regime de propriedade plena (freehold), cada transferência de fundos tem de passar por um banco tailandês com emissão do formulário FET (Foreign Exchange Transaction). Sem este documento, o Registo Predial não regista a titularidade. Pagamentos em dinheiro ou através de uma casa de câmbio não são válidos para este efeito.
3. Subestimar o pagamento final. O plano 30/70 parece confortável durante a obra. Mas 70% do preço de compra é uma soma considerável. Se a situação financeira do comprador mudar durante o período de construção, arrisca perder tudo o que já pagou.
4. Confundir plano de pagamento com garantia bancária. Um plano de pagamento de promotor não é uma garantia bancária. Se o promotor entrar em insolvência, o comprador passa a ser um credor comum. É por isso que a escolha do promotor é tão determinante. A AssetWise, com uma carteira de 21,7 mil milhões de baht, e a Sansiri, com previsão de receitas de 39 mil milhões de baht em 2026, são exemplos de promotores cotados na bolsa tailandesa (SET) com demonstrações financeiras auditadas que reduzem este risco.
5. Esquecer os custos adicionais de transação. Além do preço do imóvel: taxas de transferência no Registo Predial (cerca de 2% em construção nova), fundo de manutenção (sinking fund) de 500 a 800 baht por m², e quotas mensais de condomínio de 40 a 120 baht por m². Estes custos não estão cobertos pelo plano de pagamento.
6. Ignorar os limites de propriedade para estrangeiros. A lei tailandesa limita a propriedade estrangeira em regime freehold a 49% da área vendável de cada edifício. A maioria dos promotores de referência gere esta quota antecipadamente, mas o comprador deve verificar a quota disponível antes de assinar.
Dicas práticas para compradores de Portugal
- Os promotores oferecem frequentemente um desconto de 3 a 7% para pagamento a pronto. Se tiver acesso a crédito barato em Portugal, pode negociar como comprador a pronto em Phuket e poupar na diferença.
- Os contratos são sempre denominados em baht tailandês. Alguns promotores aceitam transferências em EUR ou USD para contas no exterior, mas o risco cambial fica inteiramente do lado do comprador.
- Os planos de pagamento de promotores são instrumentos do mercado primário. No mercado de revenda, o vendedor espera normalmente pagamento integral no ato de transferência no Registo Predial.
- Para acompanhamento personalizado do processo, a equipa da Imóveis na Tailândia pode ajudar a comparar projetos elegíveis e a verificar a robustez financeira do promotor.
Fonte: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers