Resposta direta
Se é português (ou residente na Europa) e comprou, ou pensa comprar, uma vila em Phuket através de um 'testa de ferro' tailandês, precisa de saber isto: o primeiro-ministro Anutin Charnvirakul mandou auditar as estruturas nominee de propriedade de terrenos em todo o território tailandês, não apenas na zona económica especial (EEC). O gatilho foi a entrada maciça de capital chinês em Chonburi, Rayong e Chachoengsao, mas Phuket, Koh Samui e Chiang Mai estão igualmente debaixo de lupa. As multas por infração podem chegar a 1 milhão de THB, com pena de prisão até 3 anos, e o terreno pode ser sujeito a venda forçada.
Para quem já investiu na Tailândia através de um nominee, ou está a ponderar fazê-lo, este é o momento de rever a estrutura legal do seu investimento. O que durante anos foi tratado como uma 'zona cinzenta tolerada' está agora a transformar-se numa infração ativamente perseguida pelas autoridades.
O que muda em 2026 e porquê
O Department of Lands (Departamento de Terrenos) tailandês recebeu um mandato direto do primeiro-ministro para lançar auditorias em todo o país aos registos de propriedade. Não é a primeira vez que um governo tailandês declara guerra às estruturas nominee: houve campanhas semelhantes em 2006, 2014 e 2019. Mas 2026 é diferente por um motivo muito concreto: as autoridades têm agora acesso a registos digitais de propriedade, dados de transações bancárias e capacidade de cruzamento de informação através do AMLO (Anti-Money Laundering Office). Identificar um esquema nominee tornou-se tecnicamente muito mais simples do que há uma década.
A EEC (Eastern Economic Corridor) é uma zona económica especial criada em 2018, que abrange as províncias de Chonburi, Rayong e Chachoengsao. O investimento total declarado nesta zona ultrapassou os 1,9 biliões de THB (1,9 trillion THB, na notação inglesa) até ao final de 2025, segundo dados da EECO. É uma zona de grande orgulho nacional para Banguecoque, uma espécie de vitrine da política económica tailandesa, e o governo não está disposto a deixar que ativos fundiários estratégicos fiquem sob controlo estrangeiro dissimulado. Mas atenção: a fiscalização não se limita a investidores chineses, abrange todas as nacionalidades, incluindo compradores europeus e portugueses.
Como funciona um esquema nominee (e porque é fácil de detetar hoje)
O mecanismo típico é conhecido de quem acompanha o mercado de Phuket há alguns anos: um estrangeiro financia a compra de um terreno, enquanto um cidadão tailandês (muitas vezes um ex-companheiro, motorista ou conhecido) figura como proprietário legal no registo. No papel, o terreno pertence inteiramente ao tailandês.
O problema é que esta ficção jurídica já não resiste ao escrutínio técnico atual. Entre 2024 e 2025 já houve precedentes de venda forçada de terrenos em Phuket, em casos onde o Department of Lands provou a existência de um nominee através do rasto de transferências bancárias. As autoridades analisam quem pagou pelo imóvel, quem paga a manutenção e quem realmente vive no local. Se o padrão apontar para um nominee, as consequências são sérias: venda forçada no prazo de 180 dias, multas e possível processo criminal.
As estimativas de mercado apontam que entre 10% e 15% das vilas em Phuket e Pattaya estão estruturadas através de esquemas nominee. É uma fatia significativa do mercado que, tecnicamente, está agora em risco.
O que diz a lei tailandesa
O quadro legal não é novo, apenas está a ser aplicado com muito mais rigor:
- O Artigo 96 do Land Code Act proíbe a propriedade estrangeira de terrenos na Tailândia; as infrações têm multas até 20.000 THB e venda forçada do terreno
- O Artigo 36 do Foreign Business Act prevê que o uso de uma estrutura nominee pode significar até 3 anos de prisão e multas até 1 milhão de THB
- Empresas tailandesas com mais de 49% de participação estrangeira são classificadas como entidades estrangeiras e não podem deter terrenos
Os condomínios continuam seguros: o que não muda
Há uma boa notícia para quem investe através da via mais comum e mais segura em Phuket: os condomínios não são afetados por esta fiscalização. Um estrangeiro pode continuar a deter legalmente até 49% das frações de qualquer projeto de condomínio, ao abrigo do Condominium Act B.E. 2522. Se comprar dentro dessa quota, o título é de propriedade plena (freehold), sem qualquer exposição ao problema das estruturas nominee.
Quanto a terrenos e vilas, os estrangeiros podem possuir legalmente o edifício (mas não o terreno subjacente) através de um contrato de arrendamento de longo prazo (leasehold) registado, com duração até 30 anos e opções de renovação. É a alternativa legal mais robusta para quem quer uma vila com jardim e piscina em Phuket sem correr o risco de um esquema nominee.
Alternativas legais que funcionam bem
Existem caminhos legítimos e testados para investir em imóveis na Tailândia sem cair na ilegalidade:
- Leasehold de 30 anos, registado no Land Department, que protege o direito de uso do imóvel
- Compra de condomínio dentro da quota de propriedade estrangeira, com título de propriedade plena
- Estrutura através de empresa tailandesa com atividade comercial genuína e acionistas tailandeses reais, algo permitido por lei mas que exige uma execução jurídica impecável, sem margem para erros
O que fazer se a sua vila estiver em nome de um nominee
Se reconhece a sua situação nesta descrição, o próximo passo é procurar aconselhamento jurídico especializado o quanto antes, junto de escritórios de advogados registados na Thai Law Society com experiência real a assessorar clientes estrangeiros. Evite qualquer 'consultor' que se ofereça para montar um esquema nominee, essa prática está precisamente na mira das autoridades. As opções passam por converter a estrutura para leasehold, vender o imóvel, ou reestruturar a propriedade dentro de um enquadramento totalmente legal.
A recomendação prática é simples: reveja todas as estruturas de propriedade que envolvam pessoas singulares tailandesas e conclua uma auditoria jurídica ainda antes do final de 2026.
Fonte: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Perguntas frequentes
O que é a propriedade nominee de terrenos na Tailândia?
É um arranjo em que um estrangeiro financia a compra de um terreno, mas é um cidadão tailandês quem figura como proprietário legal no registo. Segundo a lei tailandesa, isto viola simultaneamente o Land Code Act e o Foreign Business Act.
Qual é a penalização para quem usa uma estrutura nominee?
Multas até 1 milhão de THB e pena de prisão até 3 anos, ao abrigo do Foreign Business Act. O Department of Lands pode ainda ordenar a venda forçada do imóvel no prazo de 180 dias.
Esta fiscalização afeta quem comprou um apartamento (condomínio)?
Não. Os estrangeiros mantêm o direito legal de possuir frações de condomínio, desde que a quota de propriedade estrangeira do projeto (49% da área total) não seja excedida. Esta matéria é regulada pelo Condominium Act B.E. 2522.
Em que é que a fiscalização de 2026 é diferente das campanhas anteriores?
As autoridades usam agora ferramentas digitais: cruzamento de transações bancárias através do AMLO, análise de registos de propriedade e revisão de registos fiscais. As campanhas anteriores, em 2006, 2014 e 2019, assentavam sobretudo em auditorias manuais e denúncias avulsas.
Um estrangeiro pode comprar terreno na Tailândia de forma totalmente legal?
A propriedade direta de terrenos por estrangeiros é proibida, com raras exceções (investimentos a partir de 40 milhões de THB através do BOI). As alternativas legais incluem o leasehold de longo prazo, a compra de condomínio em regime de propriedade plena, ou a titularidade através de uma empresa tailandesa com atividade genuína.
E se a minha vila estiver registada em nome de um nominee tailandês?
O recomendável é consultar de imediato um advogado licenciado, especializado em direito fundiário tailandês. As opções incluem converter a estrutura para leasehold, vender o imóvel, ou reestruturar a propriedade dentro de um enquadramento totalmente legal.
Esta fiscalização visa especificamente compradores chineses?
Não. O gatilho foi a entrada de capital chinês na zona da EEC, mas as inspeções abrangem estruturas de propriedade estrangeira em todo o país, independentemente da nacionalidade do comprador, incluindo europeus e portugueses.
É seguro comprar imóveis na zona da EEC em 2026?
Sim, desde que se usem estruturas de propriedade legais. Os condomínios em Pattaya e Sri Racha, dentro da zona da EEC, estão disponíveis para estrangeiros em regime de propriedade plena. Já os terrenos só podem ser assegurados através de contratos de leasehold.
Onde posso obter aconselhamento jurídico sobre a minha estrutura de propriedade?
O ideal é trabalhar com escritórios de advogados registados na Thai Law Society, com experiência direta a assessorar clientes estrangeiros. Deve evitar-se qualquer 'consultor' que proponha montar uma estrutura nominee em seu nome.
A conclusão é clara: a era dos esquemas nominee sem consequências na Tailândia está a fechar-se. A campanha de 2026 conta com ferramentas de fiscalização digital e vontade política ao mais alto nível do governo. Reveja a sua estrutura de propriedade agora, antes que a auditoria bata à sua porta.
Pronto para investir na Tailândia com segurança jurídica? A equipa da Imóveis na Tailândia ajuda-o a encontrar o imóvel certo, dentro de estruturas de propriedade totalmente legais.