Quem acompanha o mercado imobiliário tailandês sabe que Phuket costuma roubar todos os holofotes. Mas há uma história paralela a acontecer mais a norte, em Chiang Mai, que qualquer investidor português atento à Ásia devia conhecer: a base de compradores está a mudar de forma radical, e isso está a tornar a cidade mais interessante, não menos.
Em resposta direta à pergunta que traz a maioria dos leitores até este artigo: os compradores chineses estão a perder peso no mercado de condomínios de Chiang Mai, e o vazio está a ser ocupado por cidadãos do Myanmar (crescimento de 42,9%), americanos (23,8%) e, de forma surpreendente, italianos, cuja procura disparou 200%. O preço médio por metro quadrado em projetos novos ronda os 45.000-70.000 baht, entre duas a três vezes menos do que em Phuket.
Uma cidade que deixou de depender da China
Há poucos anos, o capital chinês dominava por completo o segmento entre 2 e 5 milhões de baht em Chiang Mai. Esse cenário mudou por completo. Segundo dados citados pela Thailand Business News, a procura tornou-se multipolar: compradores do Myanmar aumentaram a atividade em 42,9%, os americanos em 23,8%, e os italianos registaram um crescimento de 200%. A conclusão é simples de tirar: Chiang Mai deixou de ser um mercado 'dependente da China'.
Esta tendência não é isolada, replica um movimento que se vê em todo o país. No primeiro trimestre de 2026, as transferências de condomínios para compradores chineses caíram de forma acentuada a nível nacional (unidades -38,8%, valor -42,9%), enquanto outras nacionalidades ganharam terreno: Rússia (+33%), Índia (+40%), Austrália (+36,1%), Alemanha (+17,4%) e Reino Unido (+13%), de acordo com um relatório do REIC (com sede em Bangkok) citado pela Nation Thailand. O que se vê em Chiang Mai é, no fundo, a expressão regional deste rebalanceamento nacional.
Os números que os investidores europeus devem reter
- As compras de condomínios por cidadãos do Myanmar em Chiang Mai cresceram 42,9%, tornando-os atualmente o maior grupo de compradores estrangeiros na cidade
- O interesse de compradores americanos subiu 23,8%
- Os compradores italianos registaram um crescimento de 200%; os holandeses cresceram 50%
- A atividade dos compradores chineses continua em queda
- O preço médio por metro quadrado em novos projetos de Chiang Mai situa-se entre 45.000 e 70.000 baht, duas a três vezes menos do que em Phuket para produto comparável
- Uma base de compradores mais diversificada reduz o risco de uma saída súbita de capital associada a um único país
Porque é que o Myanmar se tornou o principal comprador estrangeiro
O Myanmar faz fronteira com a Tailândia, e a instabilidade política no país está a empurrar cidadãos com mais recursos para o refúgio imobiliário mais próximo. Chiang Mai fica a apenas 150 km da fronteira, o que a torna um destino natural para quem procura segurança patrimonial sem se afastar demasiado de casa.
Esta dinâmica soma-se a outras forças que estão a redesenhar o mapa de compradores:
- Turbulência económica interna na China e controlos mais apertados à saída de capitais
- A crise política no Myanmar, que empurra a classe média local para um 'porto seguro' do outro lado da fronteira
- O boom do trabalho remoto pós-pandemia, que transformou Chiang Mai num íman para freelancers dos EUA e da Europa
O que diz a lei tailandesa sobre propriedade estrangeira
Para quem nunca comprou imóveis na Tailândia, há um ponto essencial a compreender: segundo a Lei de Condomínios B.E. 2522, os estrangeiros podem ser proprietários de até 49% das unidades de qualquer projeto de condomínio, em regime de propriedade plena (freehold). Na maioria dos empreendimentos de Chiang Mai, esta quota está longe de estar esgotada, o que deixa margem confortável para novos compradores internacionais.
Chiang Mai vs. Phuket: onde rende mais o capital?
Phuket continua a dominar as manchetes, mas o ponto de entrada na ilha já subiu para 4-8 milhões de baht por um estúdio bem localizado. Em Chiang Mai, uma unidade comparável custa 1,5-3 milhões de baht, ou seja, menos da metade. Os rendimentos de arrendamento são semelhantes entre as duas cidades, mas a concorrência entre proprietários é significativamente menor em Chiang Mai.
Phuket, por seu lado, mantém um perfil de procura distinto: continua a ser o destino líder em valor de transferências para compradores russos, que somaram 1,06 mil milhões de baht em 156 unidades no primeiro trimestre de 2026, ou seja, 64% do valor total das suas transferências no país, segundo dados do REIC citados pelo Bangkok Post.
Alguns indicadores de contexto que ajudam a perceber o potencial de Chiang Mai:
- O rendimento médio estimado de arrendamento de longa duração para condomínios em Chiang Mai situa-se entre 5% e 7% ao ano, comparável a bairros periféricos de Bangkok
- A cidade recebe mais de 10 milhões de turistas por ano (Autoridade de Turismo da Tailândia, dados de 2024), o que sustenta uma procura estável de arrendamento de curta duração
- Chiang Mai figura entre os 5 principais destinos globais para nómadas digitais no Nomad List, o que alimenta a procura de compradores ocidentais
- Um novo terminal do aeroporto internacional, em construção desde 2024, vai elevar a capacidade para 20 milhões de passageiros
- Os valores dos condomínios em bairros centrais (Nimmanhaemin, Old City) subiram um estimado 12-18% nos últimos três anos
Diversificação como proteção contra riscos
Uma base de compradores mais diversificada significa também mais liquidez para quem, mais tarde, quiser revender. Quando um mercado depende de uma única nacionalidade, qualquer aperto nos controlos de capitais ou reviravolta política pode fazer a procura desmoronar de um dia para o outro. Chiang Mai está a afastar-se desse risco: cinco ou seis grupos de compradores ativos, provenientes de diferentes regiões do mundo, funcionam como um colchão de segurança para o mercado de revenda.
A infraestrutura também está a evoluir a favor da cidade. A expansão do aeroporto e o comboio de alta velocidade planeado a partir de Bangkok vão melhorar a conectividade, tornando as viagens de inspeção cada vez mais práticas para compradores internacionais, incluindo os que partem de Lisboa ou Porto com escala.
Os riscos que não deve ignorar
Chiang Mai é um mercado sazonal: entre fevereiro e abril, a cidade sofre com o fenómeno do smog (a chamada 'haze season'), o que reduz o interesse por arrendamentos de curta duração nesse período. A infraestrutura de gestão de imóveis também é menos desenvolvida do que em Phuket, pelo que encontrar uma empresa de gestão de confiança exige um processo de due diligence cuidadoso, tal como recomendamos sempre a quem procura apoio através da Imóveis na Tailândia.
Conclusão: oportunidade, não ameaça
A mudança na composição de compradores em Chiang Mai não deve ser vista como um sinal de alerta, mas sim como uma oportunidade. Uma procura multinacional torna o mercado mais resiliente. Um ponto de entrada mais baixo permite diversificar uma carteira de investimentos sem concentrar todo o capital na Phuket, mais cara. Para quem procura valorização de capital a médio prazo, a segunda cidade da Tailândia merece um olhar mais atento.
Fonte: Nation Thailand