Resposta direta: o mercado de Chiang Mai está mesmo a mudar de mãos?
Sim. No primeiro trimestre de 2026, os compradores birmaneses aumentaram a sua presença no mercado de condomínios de Chiang Mai em 42,9%, e os americanos cresceram 23,8%, enquanto a procura chinesa, que dominava a cidade há anos, continua a perder terreno. Não se trata de uma oscilação pontual: é uma mudança estrutural que está a reescrever as regras do jogo no terceiro maior mercado imobiliário da Tailândia.
Para quem em Portugal já pensou em investir em Phuket mas nunca considerou o norte da Tailândia, este é o momento de prestar atenção. Chiang Mai deixou de ser um mercado previsível dominado por uma única nacionalidade e está a tornar-se algo bem mais interessante: um mercado diversificado, com margem de entrada mais baixa e uma base de procura mais equilibrada.
Porque é que Chiang Mai era conhecida como o 'mercado chinês'
Durante anos, os compradores da China continental foram a espinha dorsal da procura por condomínios entre os 2 e os 5 milhões de baht em Chiang Mai. Essa base está agora a fraturar-se. No lugar dos compradores chineses, estão a surgir grupos completamente diferentes, com orçamentos distintos, preferências de localização diferentes e lógicas de decisão próprias.
Segundo dados da Money & Banking Magazine, as transferências de condomínios para estrangeiros em Chiang Mai no primeiro trimestre de 2026 totalizaram 199 unidades, no valor de 566 milhões de baht, um aumento de 17,8% em número de unidades e 41,9% em valor face ao mesmo período de 2025.
A China continua na liderança, com 92 unidades e 264 milhões de baht (média de 2,9 milhões de baht por unidade), mas está agora seguida de perto por Estados Unidos, Myanmar, Taiwan, Países Baixos, Israel, Coreia do Sul, Reino Unido, Singapura e Canadá. Uma lista genuinamente internacional, muito diferente do que se veria há cinco anos.
Números que resumem a mudança
- Os compradores de Myanmar tornaram-se um segmento-chave no mercado de condomínios de Chiang Mai, com compras a subir 42,9%
- Os compradores americanos aumentaram a atividade em 23,8%, refletindo o crescente interesse norte-americano
- Os investidores europeus estão a diversificar o mercado: as compras italianas subiram 200% e as holandesas 50%
- A procura chinesa está a cair, pondo fim a anos de quase-monopólio dos compradores da China continental em Chiang Mai
- As transferências para estrangeiros no primeiro trimestre de 2026 atingiram 199 unidades, no valor de 566 milhões de baht, um aumento homólogo de 17,8% em unidades e 41,9% em valor
- Os preços dos condomínios em Chiang Mai continuam 2 a 3 vezes mais baixos do que em Phuket, o que atrai novas categorias de compradores
Porque estão os compradores de Myanmar a chegar em força
Myanmar vive um conflito interno desde 2021, o que tem levado cidadãos com capital disponível a procurar formas de o colocar em países vizinhos, longe da instabilidade. Chiang Mai fica a apenas cerca de 150 km da fronteira com Myanmar, o que faz da cidade um destino natural para este capital.
Ao contrário do que se possa pensar, estes compradores não estão a disputar o segmento premium. Compram sobretudo na faixa média a baixa, entre 1,5 e 4 milhões de baht, o que sustenta a procura por estúdios e apartamentos de um quarto sem inflacionar o topo do mercado. Para quem investe, isto sinaliza uma procura estável por unidades compactas, um segmento historicamente menos volátil.
E os compradores chineses, porque estão a recuar?
Vários fatores convergem ao mesmo tempo. O abrandamento económico da China está a limitar a saída de capital para fora do país. Os controlos cambiais mais apertados por parte de Pequim complicam as transações transfronteiriças. Simultaneamente, muitos compradores chineses estão a redirecionar as suas escolhas para Banguecoque e Pattaya, onde a infraestrutura é mais desenvolvida e as ligações aéreas mais convenientes.
Ainda assim, é importante manter a perspetiva: a China continua a ser a nacionalidade estrangeira líder em Chiang Mai, com 92 unidades e 264 milhões de baht no primeiro trimestre de 2026 (média de 2,9 milhões de baht por unidade). O que está a mudar não é a presença chinesa, mas o seu peso relativo face a um leque de compradores cada vez mais alargado.
Quanto custa comprar em Chiang Mai versus Phuket
A diferença de preço é um dos maiores atrativos de Chiang Mai para quem procura entrar no mercado tailandês com um orçamento mais contido. Os preços médios em Chiang Mai rondam os 50.000 a 80.000 baht por metro quadrado, contra 120.000 a 200.000 baht por metro quadrado em unidades comparáveis em Phuket.
Quanto à rentabilidade, os arrendamentos de longa duração em bairros centrais como Nimman e a Cidade Velha (Old City) rendem, segundo estimativas do mercado local, entre 5% e 7% ao ano. Já os arrendamentos de curta duração através de plataformas de reserva podem atingir 8% a 10% durante a época alta (novembro a fevereiro), mas exigem gestão ativa e uma licença de negócio hoteleiro.
Quais os bairros de Chiang Mai com mais potencial
Três zonas concentram a maior parte da procura estrangeira:
- Nimmanhemin: funciona como a resposta de Chiang Mai à Sukhumvit de Banguecoque, com cafés, espaços de coworking e uma base de residentes jovem
- Cidade Velha (Old City): atrai sobretudo procura de arrendamento de curta duração, ligada ao turismo
- Zona junto à Universidade de Chiang Mai: garante um fluxo constante de inquilinos, entre estudantes e docentes
O que a lei tailandesa diz sobre a compra por estrangeiros
As regras aplicam-se de forma uniforme em todo o país, seja em Chiang Mai, Phuket ou Banguecoque. Segundo a lei tailandesa, os estrangeiros podem ser proprietários, em regime de propriedade plena (freehold), até 49% da área vendável de um condomínio, uma norma que se aplica de igual forma a todas as nacionalidades.
Em termos fiscais, o regime também é o mesmo em todo o território: a compra implica uma taxa de transferência (2% do valor de avaliação, normalmente dividida entre comprador e vendedor), um imposto de selo (0,5%) e imposto sobre mais-valias na revenda. O imposto anual sobre a propriedade residencial é reduzido.
Do ponto de vista legal, comprar um condomínio em regime de propriedade plena em Chiang Mai não é diferente de o fazer em Phuket ou Banguecoque, aplica-se o mesmo Condominium Act em todo o país. O principal risco não é jurídico, mas de liquidez: o mercado de Chiang Mai é menos profundo, e revender pode demorar mais tempo. Por isso, escolher projetos em localizações com procura comprovada e sustentada é essencial.
Chiang Mai ou Phuket: qual escolher?
São mercados fundamentalmente diferentes, e não é preciso escolher apenas um. Phuket é um mercado de resort, com fortes oscilações sazonais e preços premium, onde os compradores estrangeiros já representam 67% das compras de condomínios em Bang Tao e Cherng Talay no primeiro semestre de 2026, segundo a Nation Thailand. Chiang Mai, por sua vez, é um mercado urbano, com procura mais estável ao longo do ano e um ponto de entrada significativamente mais baixo.
Para quem procura diversificar uma carteira de investimento na Tailândia, combinar exposição às duas cidades reduz o risco de concentração, algo que a equipa da Imóveis na Tailândia costuma recomendar a investidores que nos procuram vindos de Portugal.
É preciso viajar até à Tailândia para fechar negócio?
Sim, é necessária presença pessoal, pelo menos para a assinatura da escritura no departamento de terras (land department) local. Ao planear uma viagem de reconhecimento, vale a pena organizar os voos com antecedência, seja via Banguecoque, seja por ligação direta a partir dos principais centros aéreos asiáticos.
Porque é que a diversificação de compradores é boa notícia para quem investe
Uma base de compradores multinacional é, em si mesma, um sinal positivo. Um mercado dependente de um único país é vulnerável: qualquer mudança de política ou da economia desse país pode derrubar a procura da noite para o dia. O aparecimento de compradores de Myanmar, dos Estados Unidos e da Europa cria uma estrutura de procura mais resiliente, o que a médio prazo sustenta tanto os preços como a liquidez do mercado.
A mudança no perfil de comprador em Chiang Mai é mais do que uma estatística curiosa. Para investidores dispostos a olhar para além de Phuket e Pattaya, a capital do norte da Tailândia oferece um patamar de entrada mais baixo, uma diversificação de procura crescente e rentabilidades de arrendamento competitivas face aos mercados de resort do sul. A chave está em escolher localizações com procura comprovada e projetos de promotores estabelecidos.
Fonte: Money & Banking Magazine